【提問(wèn)】

　　收益法我自認(rèn)為學(xué)得還可以，我非常知道潛在毛收入和有效毛收入之間的換算關(guān)系，就是說(shuō)有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+押金保證金利息收入或自動(dòng)投幣機(jī)收入

　　我現(xiàn)在要問(wèn)的就是，許多案例直接上來(lái)就求有效毛收入，從未考慮過(guò)押金保證金利息收入，但是卻考慮了出租率，所以我要問(wèn)的就是你要按從潛在毛租收入中過(guò)濾的話，是應(yīng)該減損失加利息收入的，但人家現(xiàn)在案例又明確說(shuō)了是有效毛收入，那較真兒的話，有效毛收入這個(gè)概念本身就已經(jīng)減了該減的、加了該加的，按理兒說(shuō)出租率、收租損失、利息收入全不該考慮，可問(wèn)題是它現(xiàn)在只考慮該減掉的出租率，確不考慮額外的押金利息收入？

　　您明白了我好郁悶的地方了嗎？學(xué)這個(gè)破案例，是歷史上最折磨人的一門(mén)課了。我去年感覺(jué)自己得有七十多分，結(jié)果出來(lái)了成績(jī)是58分，到現(xiàn)在都吐血，而且去年題真的很簡(jiǎn)單，沒(méi)有通過(guò)太失敗了！

　　【回答】學(xué)員bisheng1977，您好！您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　您好，1、押金或保證金的利息收入一般會(huì)隨房產(chǎn)租賃發(fā)生，所以出租的收益性房地產(chǎn)估算其凈收益均應(yīng)考慮這部分收入。

　　2、計(jì)算公式為：有效毛收入=（潛在毛租金收入+押金或保證金的利息收入等其他收入）*（1-空置和收租損失率）

　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師—房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析