第一章 土地登記概論

　　第一節(jié) 土地登記的概念、意義和作用

　　一、土地登記的概念

　　世界上許多國家實施土地登記制度。土地登記，也稱土地權(quán)利登記，是指由國家專門機關(guān)依法對土地的各項權(quán)利實行登記的制度。

　　根據(jù)《土地登記規(guī)則》第2條的規(guī)定，我國的土地登記的概念是指國家依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利的登記。

　　二、土地登記的意義

　　按照民法理論，土地登記是一項法律制度，它的根本目的是對權(quán)利的公示。所謂公示，是指將物權(quán)變動的意思表示公開向社會公眾顯示。物權(quán)是排他性財產(chǎn)權(quán)，是對世權(quán)和絕對權(quán)，除了物的權(quán)利人以外，其它人均為權(quán)利義務(wù)人，物權(quán)變動（設(shè)立、變更、終止）必須遵循公示原則，即物權(quán)的變動必須通過法定的公示方式才能產(chǎn)生法律效力。物權(quán)按其標(biāo)的物的不同可分為動產(chǎn)物權(quán)和不動產(chǎn)物權(quán)，二者的公示方式不同。動產(chǎn)物權(quán)以交付公示，以物的這種直接的現(xiàn)實的轉(zhuǎn)移來公示，獲得社會承認。土地等不動產(chǎn)物權(quán)以登記公示，即將不動產(chǎn)物權(quán)變動的有關(guān)情況，通過一定程序記載到國家法定登記機關(guān)的簿冊上，土地物權(quán)的變動才發(fā)生效力。

　　隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和完善，土地權(quán)利作為一項重要的財產(chǎn)權(quán)，將日益顯示其重要的價值。為了保障廣大權(quán)利人的土地財產(chǎn)權(quán)利，維護社會主義土地要素市場的正常秩序，國家必須采取一種穩(wěn)妥、高效的土地登記制度，把土地上的每項權(quán)利及其變動事項都準(zhǔn)確無誤地記載到國家專門的簿冊上。

　　三、我國土地登記的作用

　　我國的土地登記在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中發(fā)揮了重要作用。

　　（一）維護了土地的社會主義公有制。我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。通過土地登記，明確了國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)，為切實維護土地的社會主義公有制提供了重要的法律依據(jù)和保障。

　�。ǘ�）維護了土地權(quán)利人的合法權(quán)益。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地可以依法確定給單位或者個人使用。通過土地登記，確認了依法取得的土地使用權(quán)，在此基礎(chǔ)上，理清了土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，界定了國家、集體和個人在土地上的權(quán)益范圍，保護了土地權(quán)利人的合法權(quán)益。

　�。ㄈ�）維護了正常的土地市場秩序。土地登記是對土地市場實施有效監(jiān)管的關(guān)鍵措施。在土地交易過程中，通過土地登記對土地交易的合法性進行審查，對土地權(quán)屬變動關(guān)系進行確認，有效促進了土地市場的規(guī)范，維護了正常的土地市場秩序。

　�。ㄋ模┯行У乇Ｗo了耕地。土地登記是土地用途管制的重要組成部分，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地必須進行土地用途變更登記。在對土地用途變更登記進行審核時，凡是不符合土地用途管制要求，隨意將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地，破壞耕地，非法占用耕地的，均不得辦理土地登記手續(xù)，不得頒發(fā)土地證書。

　　（五）為土地管理和經(jīng)濟社會發(fā)展提供了重要的基礎(chǔ)信息。土地登記是土地管理主要的基礎(chǔ)性工作，是國家掌握土地動態(tài)變化的一個重要的信息源，是國家收取土地租、稅、費的依據(jù)。