伊犁哈薩克自治州建設(shè)局，各地、州、市建設(shè)局（房產(chǎn)局）：

　　為了加強(qiáng)城市房屋拆遷管理，保護(hù)房屋拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范房屋拆遷評(píng)估行為，自治區(qū)建設(shè)廳制定了《新疆維吾爾自治區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)規(guī)則》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵循《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《拆遷評(píng)估規(guī)則》確定的原則，對(duì)房屋拆遷評(píng)估做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，各級(jí)房屋拆遷主管部門要加強(qiáng)房屋拆遷評(píng)估工作監(jiān)督管理。

　　新疆維吾爾自治區(qū)建設(shè)廳

　　二○○二年六月二十日

　　新疆維吾爾自治區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)規(guī)則

　　1　總則

　　第一條　為了執(zhí)行《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB／T50291—1999以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》），統(tǒng)一城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估（以下簡(jiǎn)稱“拆遷估價(jià)”）的程序與方法，維護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益，制定本規(guī)則。

　　第二條　本規(guī)則適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）調(diào)整范圍內(nèi)的城市房屋拆遷估價(jià)活動(dòng)。

　　拆遷集體所有土地上的房屋，土地使用權(quán)未依法征歸國有的，補(bǔ)償估價(jià)不適用本規(guī)則。

　　2　拆遷估價(jià)相關(guān)術(shù)語

　　第三條　本規(guī)則所稱拆遷估價(jià)，是指專業(yè)估價(jià)人員接受拆遷當(dāng)事人的委托，按照《規(guī)范》選用適宜的估價(jià)方法和估價(jià)時(shí)點(diǎn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象做出用于拆遷補(bǔ)償目的下的價(jià)格評(píng)估。

　　實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由拆遷人支付的下列費(fèi)用不在價(jià)格評(píng)估范圍：

　�。ㄒ唬┡R時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；

　�。ǘ�）搬遷補(bǔ)助費(fèi)；

　�。ㄈ�）拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)助費(fèi)。

　　第四條　本規(guī)則所稱估價(jià)對(duì)象，是指被拆遷房屋或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，包括房屋物質(zhì)實(shí)體及其附屬物和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。

　　3　估價(jià)原則

　　第五條　房屋拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正，遵循《規(guī)范》確定的合法原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。

　　第六條　估價(jià)對(duì)象必須依法取得土地使用權(quán)屬和房屋權(quán)屬，符合城市規(guī)劃許可的用途、高度、容積率、密度，房屋他項(xiàng)權(quán)設(shè)定簽訂書面合同，并向房地產(chǎn)管理部門登記備案。

　　城市規(guī)劃實(shí)施前所建房屋，雖不符合現(xiàn)行規(guī)劃，但未實(shí)施改建、擴(kuò)建、翻修等活動(dòng)的，拆遷時(shí)不認(rèn)定為違法建筑，拆遷估價(jià)時(shí)需進(jìn)行權(quán)益狀況修正。

　　違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予估價(jià)。

　　第七條　被拆遷人原以劃撥方式取得土地使用權(quán)，現(xiàn)不符合劃撥條件的，拆遷估價(jià)按照下列原則進(jìn)行：

　　（一）拆遷人向被拆遷人提供相同地段（等級(jí)）、相等面積土地使用權(quán)的，估價(jià)對(duì)象原土地使用權(quán)不作評(píng)估；

　　（二）拆遷人不向被拆遷人提供相同地段、相等面積土地使用權(quán)的，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)，除拆遷對(duì)象屬于房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房的以外，所估價(jià)格中需扣除應(yīng)由拆遷人繳納的土地使用權(quán)出讓的相關(guān)費(fèi)用。

　　第八條　以有償方式取得土地使用權(quán)的房屋，因公共利益需要拆遷的，按其剩余土地使用權(quán)年限進(jìn)行估價(jià)。

　　第九條　估價(jià)時(shí)點(diǎn)按照下列方式確定：

　�。ㄒ唬�實(shí)行貨幣補(bǔ)償或者以現(xiàn)房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為城市房屋拆遷管理部門頒發(fā)拆遷許可證的日期，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)實(shí)狀況下的估價(jià)；

　�。ǘ�）以期房實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為城市房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)的拆遷計(jì)劃確定的搬遷過渡終止日期，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的估價(jià)。

　　第十條　拆遷估價(jià)的貨幣單位精確到人民幣元。

　　4　估價(jià)程序

　　第十一條　估價(jià)程序執(zhí)行《規(guī)范》4．0．1—4．0．6之規(guī)定。

　　5　估價(jià)方法

　　5．1　估價(jià)方法適用

　　第十二條　拆遷估價(jià)適用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法。

　　第十三條　對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。

　　第十四條　估價(jià)對(duì)象屬可交易性房屋（如各類住宅、寫字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房等），應(yīng)選用市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法，但相同地段可供選擇的可比實(shí)例在3宗以下的除外。

　　第十五條　估價(jià)對(duì)象屬收益性房屋，應(yīng)選用收益法為主要的估價(jià)方法，也可選用市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。

　　第十六條　估價(jià)對(duì)象屬非交易性房屋（如特殊廠房、古建筑、寺廟、紀(jì)念性建筑、圖書館、體育館、醫(yī)院、學(xué)校、非商業(yè)辦公用房以及其他公用公益性房屋等）、在建工程，或者無法適用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)選用成本法為主要的估價(jià)方法。

　　5．2　市場(chǎng)比較法

　　第十七條　運(yùn)用市場(chǎng)比較法按照《規(guī)范》5．2．1的步驟進(jìn)行。

　　第十八條　搜集交易實(shí)例宜選用在公開市場(chǎng)情況下公平自愿進(jìn)行的正常交易。

　　第十九條　交易實(shí)例應(yīng)明確交易雙方的情況、房地產(chǎn)狀況、成交價(jià)格、成交日期及付款方式。

　　第二十條　選取可比實(shí)例符合《規(guī)范》 5．2．3及下列要求：

　　（一）與估價(jià)對(duì)象用途可歸屬同一分類：

　　1、商店；2、寫字樓；3、餐館；4、旅館；5、娛樂場(chǎng)所；6、標(biāo)準(zhǔn)廠房；7、庫房等。

　�。ǘ�）與估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)相同：

　　1、鋼結(jié)構(gòu)；2、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；3、磚混結(jié)構(gòu)；4、磚木結(jié)構(gòu)；5、土木結(jié)構(gòu)；6、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。

　�。ㄈ�）與估價(jià)對(duì)象所處同一地段或者同質(zhì)類似地段；

　�。ㄋ模┡c估價(jià)對(duì)象權(quán)利性質(zhì)相同或可修正為相似：

　　1、取得土地使用權(quán)方式；2、房屋所有權(quán)。

　�。ㄎ澹┏山蝗掌谂c估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近：

　　交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔不宜超過一年，但房屋交易比較穩(wěn)定的除外。

　　（六）成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

　　第二十一條　建立價(jià)格可比基礎(chǔ)應(yīng)按《規(guī)范》5．2．4執(zhí)行。其中：

　�。ㄒ唬┓绞綉�(yīng)換算為成交日期一次總付清；

　�。ǘ�）統(tǒng)一貨幣為估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)匯價(jià)人民幣；

　�。ㄈ�）統(tǒng)一面積內(nèi)涵計(jì)算公式為：

　　使用面積

　　建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格×—————

　　建筑面積

　　建筑面積

　　使用面積下的價(jià)格=建筑面積下的價(jià)格×—————

　　使用面積

　�。ㄋ模┙y(tǒng)一面積單位：平方米。

　　第二十一條　選取可比實(shí)例應(yīng)按照《規(guī)范》5．2．5－5．2．9進(jìn)行交易情況特殊因素修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和土地、建筑物個(gè)別因素修正。

　�。ㄒ唬┫铝刑厥庖蛩匾自斐蓛r(jià)格偏差，不經(jīng)修正不得確定為可比實(shí)例：

　　1、利害關(guān)系人之間的交易；2、急于出售或購買的交易；3、有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易；4、相鄰房屋合并的交易；5、非正常負(fù)擔(dān)稅費(fèi)的交易；6、特殊方式（拍賣、招標(biāo)、拋售、哄抬等）的交易等。

　�。ǘ�）交易日期修正宜采用本地區(qū)同類房屋價(jià)格指數(shù)或者變動(dòng)率。

　�。ㄈ�）確認(rèn)可比實(shí)例價(jià)格變動(dòng)主要原因的，可直接采用下列幾類價(jià)格指數(shù)或者價(jià)格變動(dòng)率：

　　1、一般物價(jià)指數(shù)或者變動(dòng)率；2、建筑造價(jià)價(jià)格指數(shù)或者變動(dòng)率；3、建筑材料價(jià)格指數(shù)或者變動(dòng)率；4、建筑人工費(fèi)用指數(shù)或者變動(dòng)率。

　�。ㄋ模﹨^(qū)域因素和土地、建筑物個(gè)別因素修正主要包括：

　　1、區(qū)位狀況修正：繁華度、交通便捷度、環(huán)境景觀、外部公共配套設(shè)施完備程度、臨路狀況、樓層、朝向等；

　　2、權(quán)益狀況修正：土地使用權(quán)取得方式、使用年限、城市規(guī)劃限制條件；

　　3、實(shí)物狀況修正：土地的面積大小、形狀、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備度、土地平整度、地勢(shì)、水文地質(zhì)狀況等；建筑物的新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修等。

　　第二十二條　拆遷估價(jià)可比實(shí)例價(jià)格修正，宜采用百分率法或差額法。

　　第二十四條　拆遷評(píng)估應(yīng)以簡(jiǎn)單算術(shù)平均法對(duì)3宗以上可比實(shí)例的修正價(jià)格綜合計(jì)算，確定比準(zhǔn)價(jià)格。

　　第二十五條　市場(chǎng)比較法的原理和技術(shù)，也可以用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

　　5．3　收益法

　　第二十六條　運(yùn)用收益法按照《規(guī)范》5．3．1步驟進(jìn)行。

　　第二十七條　拆遷估價(jià)收益性房屋，按照出租型和商業(yè)、生產(chǎn)經(jīng)營型分類。

　　第二十八條　搜集估價(jià)對(duì)象的收益資料不宜少于三年。

　　第二十九條　估價(jià)對(duì)象凈收益和凈收益流量類型按照《規(guī)范》5．3．2－5．3．4之規(guī)定計(jì)算。

　　第三十條　利用估價(jià)對(duì)象的實(shí)際收益推算出的凈收益，應(yīng)與類似房屋的客觀收益進(jìn)行比較，比較結(jié)果相差較大的，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正。

　　第三十一條　拆遷估價(jià)收益性房屋的資本化率宜采用《規(guī)范》5．3．5中市場(chǎng)提取法和安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。

　　第三十二條　房屋拆遷補(bǔ)償應(yīng)按土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象計(jì)算可收益年限。

　　第三十三條　收益價(jià)格的基本公式：

　　式中：V——收益價(jià)格（元，元/㎡）；

　　Ai——未來第i年的經(jīng)收益（元，元/㎡）；

　　R——資本化率（％）；

　　n——未來可獲收益年限（年）。

　　5．4成本法

　　第三十四條　運(yùn)用成本法估價(jià)按照《規(guī)范》5．4．1步驟進(jìn)行。

　　第三十五條　成本法積算價(jià)格由重新構(gòu)建價(jià)格扣除建筑物折舊得出，或者由土地的重置價(jià)格加上建筑物現(xiàn)值得出。

　　第三十六條　重新構(gòu)建價(jià)格，是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或者重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的一般平均費(fèi)用、利潤(rùn)和稅金之和，其構(gòu)成包括《規(guī)范》5．4．2規(guī)定之內(nèi)容。

　　第三十七條　估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)以非劃撥方式取得的，土地成本按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)購置土地使用權(quán)所需價(jià)款和應(yīng)由買方繳納的各種稅費(fèi)求取。

　　第三十八條　估價(jià)對(duì)象開發(fā)成本一般包括：土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需直接費(fèi)用、稅金。

　　第三十九條　重新構(gòu)建價(jià)格的求取方式分為：重置價(jià)格和重建價(jià)格。

　　房屋拆遷補(bǔ)償適用重置價(jià)格進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)對(duì)象屬于具有特殊保護(hù)價(jià)值，需復(fù)原建造的，適用重建價(jià)格估價(jià)。

　　第四十條　重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法可用：

　�。ㄒ唬﹩挝槐容^法；

　�。ǘ�）分部分項(xiàng)法；

　�。ㄈ�）工料測(cè)量法。

　　第四十一條　建筑物折舊應(yīng)包括物質(zhì)上的、功能上的、經(jīng)濟(jì)上的折舊，求取方法適用《規(guī)范》5．4．9中直線法和成新折扣法。采用成新折扣法計(jì)算折舊的，成新率的求取過程應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中反映。

　　第四十二條　房屋設(shè)備折舊按設(shè)計(jì)使用年限計(jì)算；房屋裝修折舊，按5年計(jì)算。

　　第四十三條　建筑物耐用年限按照《規(guī)范》5．4．10－5．4．11計(jì)算。

　　6　估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告

　　第四十四條　估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告，應(yīng)當(dāng)符合《規(guī)范》7．0．1－8．0．7之規(guī)定。

　　第四十五條　對(duì)縣城所在地的房屋進(jìn)行拆遷估價(jià)，估價(jià)結(jié)果在5萬元以下的，估價(jià)報(bào)告可由房地產(chǎn)估價(jià)員簽名。

　　7　估價(jià)行為準(zhǔn)則

　　第四十六條　估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)從事估價(jià)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守《規(guī)范》9．0．l－9．0．6之規(guī)定，不得實(shí)施城市房屋拆遷管理的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策性規(guī)定禁止實(shí)施的行為。