一、我國的城市規(guī)模和規(guī)模效益

　　我國城市規(guī)模通常是以城鎮(zhèn)人口占總人口的比重作為指標衡量的。如超大城市人口200萬以上，特大城市100~200萬，大城市50~100萬，中等城市20~50萬，小城市20萬人以下。而隨著規(guī)模的擴大都直接影響著城市用地的增多。根據國家建設部資料，1995年特大城市平均人均建設用地75m2，大城市88m2，中等城市108m2，小城市143m2，建制鎮(zhèn)239m2，這表明在不同規(guī)模等級的城市間，城市規(guī)模等級愈高，則人均建設用地愈少。這就反映了不同等級城市規(guī)模效益變化的規(guī)律。

　　根據1989年統(tǒng)計，在人均國內生產總值中，與人口20萬以下的小城市比較，則人口200萬以上的超大城市是它的3.35倍；人口100~200萬的特大城市是它的2.51倍，人口50~100萬的大城市是它的2.5倍，人口20~25萬的中等城市是它的1.75倍；若拿地均國內生產總值一項比較，依次則為小城市的47.7倍、19.9倍、7.35倍和4.22倍。

　　二、我國房地產的開發(fā)和土地規(guī)模利用

　　（一）公共設施的立項和不可分性與房地產土地規(guī)模利用問題。

　　一個較大的城市，常分設有多種用途的小區(qū)，如靠近商業(yè)、金融中心的居住小區(qū)，臨近工業(yè)園區(qū)、學校園區(qū)、科技園區(qū)的居住小區(qū)等。它所需要的公共設施可能是商店、醫(yī)院、小學、幼兒園、科技園、公園、綠地、道路設施以至停車場等，其所需土地面積、開發(fā)資金，只能根據城市化發(fā)展的總體需要和房地產業(yè)發(fā)展的現實條件與負擔能力，逐步加以解決。

　　（二）與城市公共設施建設相聯系，房地產開發(fā)中出現的外部經濟和外部不經濟問題。

　　外在經濟，是指城市經濟規(guī)模，土地經營規(guī)模擴大和產值增加、成本下降，而使房地產企業(yè)經營增加了經濟收益。這是由于房地產具有區(qū)位上的固定性和差異性，一旦建成無法移動，必然要與一定的城市基本建設相結合而成為房地產開發(fā)區(qū)存在的外部性。房地產開發(fā)區(qū)還存在的外部不經濟，則是由于房地產開發(fā)土地規(guī)模過小，或城市土地分區(qū)規(guī)劃不當造成居民小區(qū)建筑擁擠，環(huán)境污染，影響住宅的采光、日照和能見度不足，以及噪音等外部不經濟的“內部化”，造成開發(fā)區(qū)房地產貶值和整個小區(qū)價值檔次下降。從而帶來了經濟收益的減少。因此，謀求土地開發(fā)規(guī)模擴大，加快舊城區(qū)改造，實行土地置換，以至必要時修訂城市土地利用分區(qū)規(guī)劃，則是化解外部不經濟的必要和有效措施。

　　三、中國城市化發(fā)展問題與前景分析

　�。ㄒ唬┲饕�存在問題與原因

　　中國在建國后直至改革開放前的近30年間，城市化的發(fā)展水平一直低于同期世界平均增長率，即我國年平均增長0.28%，而世界平均增長率為0.4%，從而導致了差距越來越大。分析近30年我國城市化發(fā)展速度滯后的根本原因，主要是由于計劃經濟體制下出現了二元經濟結構、城市分野、重工業(yè)與輕工業(yè)比例失調、忽視第三產業(yè)發(fā)展，從而導致城市化發(fā)育不良和滯后城市化問題，使我國城市化的發(fā)展水平一直低于世界水平，也落后于我國工業(yè)化進程。

　　再者，在執(zhí)行城市化發(fā)展方針上，由于長期以來實行的是“嚴格控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中小城市，積極發(fā)展小城鎮(zhèn)”的基本方針，導致了單一追求小城鎮(zhèn)數量的擴大，片面控制大城市規(guī)模，忽視了盡快達到適度規(guī)模，并實現最大規(guī)模效益。以至1980年以后小城鎮(zhèn)發(fā)展過快，同時由于規(guī)模小、集約化和現代化水平低，管理失控，人均建設用地比大城市高出很多，加劇了人地矛盾和土地資源的浪費。同時還有一些城鎮(zhèn)因實行“縣改市”，也同步提高了城市建設用地的標準，并在用地擴展中出現了一些不合理的現象，如：①城市之間盲目攀比建設規(guī)模，浪費了寶貴的土地資源；②一些缺水的城市由于盲目擴大用地規(guī)模，導致供水矛盾，影響了城市的健康發(fā)展；③在城市建制上實行縣改市后，在用地上缺乏有效調控手段，造成城市土地利用的不合理性；④在一度開發(fā)區(qū)熱的影響下，沿海一些地區(qū)的縣、市分別在各自境內建設開發(fā)區(qū)，占用大量土地，盲目爭奪外資項目，造成大量土地資源浪費和用地經濟效益下降；⑤普遍存在土地立體空間利用極不合理，造成了大量耕地下降�？傊�，是由多種主客觀原因造成的。

　�。ǘ�）我國城市化發(fā)展和土地規(guī)模經營的遠景目標與思路

　　從中國人口多、土地資源短缺，又是一個以農業(yè)為經濟社會發(fā)展基礎的傳統(tǒng)農業(yè)大國的基本國情而言，中國的城市化發(fā)展應該是以“農業(yè)、農村和農民”為基礎的“集約型”適度規(guī)模型城市化，而非“粗放型、擴散型”的城市化。即使發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，亦應以“鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)”為模式，在創(chuàng)造條件中使其盡快過渡到中小城市，并圍繞中心城市，發(fā)展“衛(wèi)星城市”和“城市群”。同時，要發(fā)揮中型城市的適度規(guī)模優(yōu)勢，防止規(guī)模不經濟發(fā)生。

　　至于農業(yè)和城市規(guī)模經濟與規(guī)模用地問題，除考慮擴大規(guī)模經營以獲取適度規(guī)模經濟效益外，根本的問題應是加強農業(yè)的基礎地位，實行第一、二、三產業(yè)協(xié)調發(fā)展，打破傳統(tǒng)二元結構的困境和城鄉(xiāng)分野及全國人口總量大，特別是農村人口過多的困境，及早推進農業(yè)土地規(guī)模，把3億剩余勞動力轉移到城市和二、三產業(yè)，以提高農業(yè)現代化水平和農業(yè)的勞動生產率。

　�。ㄈ�）實行城鄉(xiāng)一體化是我國城市化發(fā)展的必然選擇——以上海市為例

　　據《中國國土資源報》地產周刊2003年5月27日報道和評論，上海郊區(qū)推進“用地集約，產業(yè)集聚，人口集中”的“三個集中”戰(zhàn)略，是上海實現城鄉(xiāng)一體化的必然選擇。

　　上海是我國經濟最發(fā)達的地區(qū)，也是特大城市之一，目前人均耕地面積0.023hm2，僅為我國人均擁有耕地面積的1/5，但占其土地總面積九成以上的郊區(qū)則擁有廣袤的灘涂，現正在廣大郊區(qū)實施土地、產業(yè)、人口三個集中戰(zhàn)略。這三個集中的核心是“土地集中”，即農地向規(guī)模經營集中：“產業(yè)集聚”，是指工業(yè)用地在園區(qū)集中使用；并鼓勵農民集中建房，放寬農民進鎮(zhèn)購房，以利于郊區(qū)“人口集中”，推動農村富余勞動力轉移，發(fā)展非農產業(yè)。實踐已經證明，這是實現城鄉(xiāng)經濟大發(fā)展和土地集約利用行之有效的措施，也是實現城鄉(xiāng)一體化的必然選擇，值得我國其他地區(qū)借鑒。