不同條件下不動產總價值的計算要求及方法

　　1.對于習慣出售的不動產，如居住用商品房、工業(yè)廠房等，應按當時市場上同類用途、性質和結構的不動產的市場交易價格，采用市場比較法確定開發(fā)完成后的不動產總價（總開發(fā)價值）。

　　2.對于習慣出租的不動產，如寫字樓和商業(yè)不動產等，其開發(fā)完成后的不動產總價的確定，可根據(jù)當時市場上同類用途、性質、結構和裝修條件不動產的租金水平和出租費用水平，采用市場比較法確定所開發(fā)不動產出租的純收益，再采用收益還原法將出租純收益轉化為不動產總價。具體確定需要參考以下幾個步驟：①單位面積的月租金或年租金；②不動產出租水平；③不動產還原利率；④可出租的凈面積。

　　例如：根據(jù)當前房地產市場的租金水平，與所開發(fā)不動產類似的不動產月租金水平為每建筑平方米200元，其中維修費、管理費等出租費用為30%，該類不動產的還原率為8%，總建筑面積4000平方米，可出租率為85%，則所開發(fā)不動產的總價（設定為無限年期）可確定為：

　　200×（1-30%）×12×4000×85%×1/8%=71400（萬元）

　　注意事項：

　　A、售價預測要合理：根據(jù)現(xiàn)時的房地產價格走勢、政策影響，預測建成后售價；

　　B、銷售時間預測要合理：如現(xiàn)行政策規(guī)定，商品房要主體封頂后才能預售；

　　C、銷售情況預測要合理：要根據(jù)市場承受條件，逐步銷售，不可能一建好就“銷售一空”，特別是大型房地產項目，應分期銷售，分期銷售同時要考慮資金的時間價值問題。

　　D、租賃時要考慮出租率及租金增長情況。注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計算售價或租金時用可售面積，計算開發(fā)成本時用總建筑面積。