摘要：文章主要對投資性房地產與無形資產存在的差別進行比較，說明二者確有異同。相同之處有確認方式、初始計量、投資對象等方面；不同之處主要有定義及特點、持有目的、核算范圍等方面。

　　關鍵詞：投資性房地產；無形資產；后續(xù)計量；實際成本

　　投資性房地產與無形資產均為企業(yè)的長期資產。但在會計核算過程中，二者確有相同之處和一定差別。本文將投資性房地產與無形資產進行比較，以期對學習投資性房地產準則和無形資產準則的讀者有所幫助。

　　一、投資性房地產與無形資產的不同之處

　�。ㄒ唬┒�義及特點

　　投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。

　　根據投資性房地產定義，我們可以看出，投資性房地產主要有以下特征：投資性房地產是一種經營性活動；投資性房地產在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產；投資性房地產有兩種后續(xù)計量模式。企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，只有在滿足特定條件的情況下，即有確鑿證據表明其所有投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，也可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

　　由于投資性房地產與無形資產內涵不同，內涵決定其特點，因而二者的特點也各不相同。

　　無形資產，是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認非貨幣性資產。

　　無形資產具有無實物形態(tài)屬性，一般情況下，企業(yè)的資產都具有實物形態(tài)，而無形資產及各項債權資產則不具有實物形態(tài)。無形資產一般有企業(yè)專利權、非專利技術、土地使用權等。同時，無形資產是可辨認的長期資產。也就是說，無形資產的使用年限超過1年。相對于商譽來說，無形資產具有可辨認性。另外，無形資產的收益具有很大的不確定性。

　�。ǘ�）持有目的

　　通過無形資產與投資性房地產的特點可以看出，企業(yè)取得投資性房地產則是為了出租或者升值，所以一旦投資性房地產升值則可能被持有者轉讓，因而企業(yè)擁有投資性房地產具有投機性；而企業(yè)擁有無形資產與擁有投資性房地產的目的是不同的：企業(yè)取得無形資產，不是為了銷售，而是用來生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的。所以，企業(yè)擁有的無形資產是生產經營活動不可或缺的部分。比如，企業(yè)擁有的商標權，就是為了企業(yè)生產、銷售商品。土地使用權則是為了企業(yè)必須存在的生產場所。

　　（三）核算范圍

　　投資性房地產主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值的土地使用權和已出租的建筑物等3項內容。

　　無形資產有多種分類方法，不論如何分類，但其主要內容仍然包括專利權、非專利技術、商標權、著作權、專營權和土地使用權等6項內容。

　　可見，雖然投資對象相同，但無形資產包括范圍較投資性房地產范圍廣。無形資產中只有專門用作整體出租并準備增值的土地使用權才可能作為投資性房地產核算。

　　（四）科目設置

　　投資性房地產核算采用成本模式計量情況下，除了一級賬戶設置“投資性房地產”賬戶外，還要設置“投資性房地產累計攤銷”等賬戶。當然，投資性房地產若為土地使用權則通過“投資性房地產累計攤銷”賬戶核算攤銷額。

　　需要說明的是，投資性房地產核算采用公允價值模式計量的情況下，則要在一級賬戶“投資性房地產”賬戶下設置“成本”和“公允價值變動”兩個明細賬戶，用來核算投資性房地產價值的變動情況，并計入當期損益。

　　無形資產核算設置的會計賬戶主要有“無形資產”賬戶、“累計攤銷”賬戶、“無形資產減值準備”等賬戶，用來核算無形資產賬面價值的變動情況。其中，“無形資產”賬戶核算無形資產初始價值的增減變動情況；“累計攤銷”賬戶和“無形資產減值準備”賬戶等反映無形資產價值損耗情況。

　�。ㄎ澹┖罄m(xù)計量方法

　　投資性房地產后續(xù)計量模式則有兩種選擇：企業(yè)資產負債表日可以采用成本模式計量，也可以另選公允價值模式計量。其中，投資性房地產采用成本模式計量的，建筑物的后續(xù)計量與無形資產后續(xù)計量相同；土地使用權的后續(xù)計量與無形資產后續(xù)計量相同。而采用公允價值模式計量的投資性房地產按公允價值計量，其價值增減變動情況計入當期損益。因而采用這種模式計量的投資性房地產不再計提折舊。

　　無形資產后續(xù)計量方法采用實際成本方法。這種方式下，有關無形資產采用會計制度規(guī)定的方法計提攤銷額，系統(tǒng)地將其價值計入當期損益。

　　二、投資性房地產與無形資產相同之處

　�。ㄒ唬┐_認方式基本相同

　　什么是資產，如何確認資產？企業(yè)會計準則對此有明確的標準。了解了資產確認方法，無形資產與投資性房地產確認方式也就簡單了。資產，包括無形資產、投資性房地產等的確認基本相同。不論是確認投資性房地產，還是確認無形資產，二者均要求在符合該資產定義的前提下，同時滿足以下兩個條件：與該資產有關的經濟利益很可能流入企業(yè)；該資產的成本能夠可靠地計量。

　　（二）初始計量成本

　　投資性房地產應當按照成本進行初始計量。投資性房地產初始計量成本形成情況有：外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。以其他方式取得的投資性房地產的成本，按照相關會計準則的規(guī)定確定。

　　無形資產初始計量成本根據以下情況確定：外購無形資產的成本，包括支付的價款及相關稅費，以及使無形資產達到預定用途所發(fā)生的全部支出，作為無形資產成本。對于一攬子購入的無形資產，其成本通常應按該無形資產和其他資產的公允價值相對比例確定。即以一筆款項購入多項沒有單獨標價的無形資產，應當按照各項無形資產公允價值比例對總成本進行分配，分別確定各項無形資產的成本。自行建造無形資產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。投資者投入無形資產的成本，應當按照投資合同或協(xié)議約定的價值確定，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外。

　�。ㄈ�）投資對象

　　投資對象中，二者均有土地使用權。雖然二者核算范圍不同，但其中投資對象中有一部分相同。即投資的土地使用權相同。

　　投資性房地產主要包括兩部分：一是用來出租或者增值的土地使用權；二是用來出租的建筑物。

　　投資性房地產雖然與無形資產投資對象相同，但范圍不同。投資性房地產僅是無形資產中的一小部分；且只是用來出租或者增值的部分。

　　無形資產包括的內容很多，諸如專利權、非專利技術、著作權、土地使用權等。其中，無形資產的土地使用權與投資性房地產中的土地使用權基本相同。

　　（四）出租核算方式

　　投資性房地產出租的核算與無形資產出租的核算基本相同。具體表現為：

　　1、租金核算方式相同：二者出租時，均將取得的租金收入計入“其他業(yè)務收入”賬戶，攤銷的資產成本均通過累計攤銷形式核算，并計入“其他業(yè)務成本”賬戶。

　　2、攤銷方式相同：二者攤銷均采用直線法攤銷，即按照資產平均使用年限分期等額攤銷。

　�。ㄎ澹┖罄m(xù)支出

　　按會計準則的有關規(guī)定，與投資性房地產有關的后續(xù)支出和與無形資產有關的后續(xù)支出的會計處理基本相同。

　　與投資性房地產有關的后續(xù)支出，滿足投資性房地產確認條件的應當計入投資性房地產成本；不能滿足投資性房地產確認條件的后續(xù)支出應當在發(fā)生時計入當期損益。其實，無形資產發(fā)生的后續(xù)支出的會計處理與投資性房地產支出的會計處理基本相同。

　　參考文獻：

　　1、財政部。企業(yè)會計準則[M]。經濟科學出版社，2006。

　　2、財政部。企業(yè)會計準則應用指南[M]。經濟科學出版社，2006。

　　3、財政部會計司編寫組。企業(yè)會計準則講解[M]。人民出版社，2007。