地產市場的風險

　　土地開發(fā)是一種風險最大、收益通常也最高的一種房地產投資方向。由于土地的市場價格受一系列的風險因素影響而波動很大，土地投資的風險也很大。開發(fā)商在進行土地開發(fā)時的投資目的是要得到土地增值部分的收益。而土地增值是有客觀規(guī)律的，一般是隨著社會經濟的發(fā)展而穩(wěn)步增長。不過這一客觀規(guī)律是從整體上、總的趨勢而言的。換句話說，在有些情況下，這種增值可能是負的，即是一種損失。

　　土地增值主要有兩種形式，一種是有形增值，另一種是無形增值。所謂有形增值是指土地投資者投入資金對土地進行開發(fā)，比如進行“三通一平”“五通一平”或“七通一平”，土地由“生地”轉變?yōu)?ldquo;熟地”，從原來無法直接被利用的土地形成為可以直接被使用的土地，從而增加了土地的價值。投資者為此所投入的資金和勞力，轉化為地價的增量。對于土地的無形增值則是指土地的價值受一系列因素比如政治形式、經濟政策、城市規(guī)劃方案等的影響而發(fā)生變化。這種變化主要是因為土地受一系列因素影響后在使用性質上、商業(yè)地理環(huán)境的優(yōu)勢上等產生了變化。一般的地產市場上的投資者主要是希望通過土地無形增值而獲取利益。

　　土地的有形增值是有限的，而其無形增值具有相當大的彈性，因此給地產市場投資者帶來的利益的潛力也是很大的。土地無形增值的特殊彈性使對地產投資成為房地產投資中最有吸引力的一種投資。當然，這種彈性包括正、反兩個方向的彈性。反方向的彈性產生的就是損失。盡管土地無形增值的原因非常復雜，但其中最重要和最直接的影響因素是城市基礎設施的改變和經濟增長的狀況。這個因素的不確定性很大，但可以直接左右地產增值的幅度。一般來說，土地增值中的絕大部分不是地產主造成的，而是周圍環(huán)境設施的改善和經濟發(fā)展的推動帶來的。對于土地的增值，地產主是不能占有這種增值的全部，政府要以土地增值稅或增值費等形式增收一部分，當然，剩余的部分對地產主來說仍然是很可觀的。

　　土地無形增值的負面效應也是客觀存在的，而且有時這種效應是嚴重的。這種負面效應就是投資者面臨的風險。地產投資的風險損失有時很大。例如，1979年，香港政府以12億港幣賣出香港島南部的紅山半島，允許地產投資者建10萬平方米的小洋樓，后來地產市場持續(xù)滑坡，1985年該塊地皮僅以5000萬港幣轉售出去。又例如在香港中環(huán)區(qū)的“統(tǒng)一大廈”，其地理位置非常優(yōu)越，大廈下面與公共汽車總站、地鐵站直接連在一起，1981年地產市場處于高峰時，出售價為一平方英尺5000港幣，但在1985年拍賣價格僅為一平方英尺886港幣，連房帶地價格從1981年下跌了約83%.

　　地價是地理環(huán)境、政治政策、經濟、社會等各方面的綜合函數。地價受政治政策影響而變動的程度最大，因此政治政策的變化是地產市場的最大風險因素。一個國家或地區(qū)，如果政治環(huán)境穩(wěn)定，政策變化小，其經濟發(fā)展的環(huán)境就受到保證，地產市場也就至少處于穩(wěn)定或發(fā)展的狀態(tài)。相反，經濟發(fā)展的環(huán)境無保障，地產價格會急劇下降。

　　為了減少在地產投資中的風險，保證投資收益，把握投資的政治及經濟時機最為重要。了解和隨時掌握城市規(guī)劃及其變更情況，特別是對土地使用性質改變和變化趨勢做出正確的分析和判斷，可以在很大的程度上降低投資的風險損失。