五、土地利用現(xiàn)狀與潛力分析評價

　　1.城市土地利用結(jié)構(gòu)合理性的主要指標

　　城市土地利用結(jié)構(gòu)合理性的主要指標有：城市土地利用數(shù)量結(jié)構(gòu)指標、城市土地利用空間結(jié)構(gòu)指標、城市土地利用強度指標及城市土地利用潛力指標等。

　　（1）城市土地利用數(shù)量結(jié)構(gòu)指標

　　中華人民共和國建設部1990年頒布了《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（國家標準），該標準從我國人多地少的國情出發(fā)，為滿足城市經(jīng)濟社會發(fā)展需要與環(huán)境建設的最基本用地需求，規(guī)定在編制和修訂城市總體規(guī)劃時，居住、工業(yè)、道路廣場和綠地四大類主要用地占建設用地的比例為：居住用地20—32%；工業(yè)用地15—25%；道路廣場用地8—15%；綠地8—15%，這四類用地綜合占建設用地比例宜為60—75%，大城市工業(yè)用地占建設用地比例宜取規(guī)定的下限，風景旅游城市及綠化條件好的城市，其綠地占建設用地的比例可大于15%.《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》中還規(guī)定了居住、工業(yè)、道路廣場和綠地四大類用地的人均單項指標，其指標為人均居住用地18—28平方米；人均工業(yè)用地10—25平方米；人均道路廣場用地7—15平方米；人均綠地大于9平方米，其中人均公共綠地大于7平方米。大城市人均工業(yè)用地指標宜采取下限。

　　城市土地利用數(shù)量結(jié)構(gòu)指標可與國外大城市橫向比較，從發(fā)達國家的土地利用結(jié)構(gòu)情況來看，最主要的特征是基礎設施和公共設施用地的比重較大。

　　（2）城市土地利用空間結(jié)構(gòu)指標

　　研究城市土地利用空間分布結(jié)構(gòu)時，將城鎮(zhèn)分為中心區(qū)、內(nèi)城區(qū)、過渡區(qū)、外圍區(qū)（由內(nèi)至外）四個區(qū)域。通過對城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果統(tǒng)計分析，得到每個區(qū)域及商務中心區(qū)（CBD）主要用地類型用地分布狀況、分布數(shù)量和用地強度，為政府制定土地利用空間結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃提供依據(jù)。

　　（3）城市土地利用強度指標

　　一般而言，城市土地的利用強度可以用城市的平均建筑密度和平均建筑容積率來表示。各類用地由于其類別不同，用途不同，因此土地的利用強度也有差別。通過對城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果統(tǒng)計分析，得到商業(yè)金融、住宅、工業(yè)倉儲、市政、公共建筑、交通、水域、特殊、農(nóng)業(yè)及其他用地的平均建筑密度和平均建筑容積率，與城市規(guī)劃比較來判斷城市土地利用強度的合理性。

　　2.城市土地利用結(jié)構(gòu)合理性的統(tǒng)計分析方法

　�。�1）技術路線與方法

　　根據(jù)分析和評價要求，充分利用城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果基礎數(shù)據(jù)，有目的進行空間統(tǒng)計、匯總和分析，發(fā)現(xiàn)土地利用現(xiàn)狀的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、強度等的空間分布規(guī)律，為進一步開展?jié)摿Ψ治龊驮u價提供定性、定量的基礎和依據(jù)。

　　綜合土地利用現(xiàn)狀和城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、社會經(jīng)濟、人口、環(huán)境等數(shù)據(jù)，考慮經(jīng)濟容積率、城市規(guī)劃強制因子和規(guī)劃調(diào)整等因素，從結(jié)構(gòu)的合理性考慮空間和數(shù)量結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從強度的合理性考慮縱向潛力的拓展，從未利用土地和城市規(guī)劃要求考慮橫向潛力拓展，進而得出土地的綜合潛力。

　　（2）工作內(nèi)容

　　根據(jù)調(diào)查工作的要求，選取城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的區(qū)域作為調(diào)查的工作區(qū)，區(qū)域內(nèi)人口密集程度，經(jīng)濟發(fā)展狀況，城市改造、建設頻繁度應具有一定的代表意義和研究意義。

　　對市區(qū)土地利用現(xiàn)狀、各類用地的分布狀況、市區(qū)閑置土地狀況、建筑密度、建筑容積率等進行調(diào)查，進行準確的土地利用現(xiàn)狀統(tǒng)計、匯總，通過對統(tǒng)計、匯總結(jié)果分析，提出土地利用現(xiàn)狀的數(shù)量結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)以及集約利用的合理性評價，并指出土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整和潛力拓展的方向，提出土地集約利用、潛力挖掘的合理建議和措施。

　　（3）土地利用現(xiàn)狀分析與評價

　　土地利用現(xiàn)狀與結(jié)構(gòu)合理性分析主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：總體情況和用地構(gòu)成情況的分析、分類人均指標比較分析、中心區(qū)土地利用結(jié)構(gòu)比較分析、土地利用空間結(jié)構(gòu)比較分析、提出結(jié)構(gòu)調(diào)整方向。

　　土地利用現(xiàn)狀與結(jié)構(gòu)合理性評價主要從以下幾個方面入手：從總體土地利用情況、分行政區(qū)和綜合區(qū)土地利用情況、用地結(jié)構(gòu)等方面分析市區(qū)土地利用狀況；從經(jīng)濟發(fā)展、自然地理環(huán)境、交通建設、政策與規(guī)劃控制、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、居民的生活需求等方面闡述市區(qū)用地擴展過程和土地利用集約度演變；從土地利用的數(shù)量結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)分析市區(qū)土地利用結(jié)構(gòu)特征和存在問題，指出土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整方向，并給出具體的措施；根據(jù)土地利用的總體狀況、分類與分區(qū)評價、聚類分析結(jié)果、人口密度等方面因素，從平均建筑密度和平均建筑容積率兩方面分析和評價市區(qū)土地利用強度。

　　（4）土地利用潛力評價

　　土地利用程度和挖潛改造方向，可將城市土地分為：無容量土地（主要包括水面、綠化、道路廣場）、容量完全損失土地（現(xiàn)狀為建設用地，規(guī)劃為水面、綠化、道路廣場）、未利用的土地（未建設用地，包括耕地、閑置地等空地，規(guī)劃為建設用地，是橫向挖潛改造的重點）、低度利用的土地（利用不充分的土地，用地性質(zhì)不符合規(guī)劃要求，現(xiàn)狀容積率低于經(jīng)濟容積率，是縱向挖潛改造的主要對象）、合理利用的土地（符合規(guī)劃要求，土地利用率高，己充分發(fā)揮用地潛力，是城市土地利用的方向，不屬于挖潛改造的主要對象）、過度利用的土地（土地現(xiàn)狀容積率遠高于經(jīng)濟容積率和環(huán)境容量指標，規(guī)劃需要調(diào)整改造）等，根據(jù)分析和評價要求，充分利用城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果基礎數(shù)據(jù)，有目的進行空間統(tǒng)計、匯總和分析，以發(fā)現(xiàn)以上土地的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、強度及空間分布規(guī)律，為進一步開展?jié)摿Ψ治龊驮u價提供定性、定量的基礎和依據(jù)。