物業(yè)管理經費的主要來源

　　為什么要收取住宅維修基金

　　凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱“維修基金）。維修基金的使用管理執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》（財政部財基字[1998]7號），專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

　　商品住房在銷售時，購房者與售房單位應 當有關于維修基金繳交的約定。新房的購房者 應當按購房款2—3%的比例向售房單位繳交維 修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體 業(yè)主共同所有，不計人住宅銷售收入。維修基 金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房 地產行政主管部門確定。

　　公有住房售后的維修 基金來源于兩部分：

　?。?）售房單位按照一定比 例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售 房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%. 該部分基金屬售房單位所有。

　?。?）購房者按購 房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所 有，不計入住宅銷售收入。公有住房售后維修 基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部 門和房地產行政主管部門共同制定，經當?shù)厝?民政府批準后實施。

　　住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務收費的費用構成

　　住宅小區(qū)公共性服務費用由九個部分構成：

　?。?）管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；

　　（2）房屋共用部位、共用設備、設施日常運行維修（小修）及保養(yǎng)費；

　　（3）綠化管理費；

　　（4）清潔衛(wèi)生費；

　?。?）保安費；

　　（6）辦公費： 采集者退散

　?。?）物業(yè)管理單位固定資產折舊費；

　?。?）法定稅費；

　　（9）合理利潤

　　關于物業(yè)管理服務項目的收費標準，主要根據(jù)具體服務項目的不同而有所差異。一般而言，上述服務項目的收費標準大都由政府定價，當然不一定是逐項定價，大都是由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)其所提供的具體服務內容、標準、深度向政府物價部門提出物業(yè)管理費收取標準申請，經審查批準后確定出某一物業(yè)管理區(qū)域綜合收費標準，物業(yè)管理企業(yè)一般就是按此標準向業(yè)主收取管理費?？偟膩碚f，考查物業(yè)管理費主要應從物業(yè)管理部門所提供服務的范圍、內容、服務標準和深度等方面來考慮。還有，一般情況下，物業(yè)管理費中不包含電梯費。

　　另外，需要說明的是，上述物業(yè)管理的內容及項目都是指房屋的共用部位和共用設施設備及公共環(huán)境范圍內的管理服務，而業(yè)主自用部位和自用設施設備的管理服務則不包含在內。當然，業(yè)主若需要個別的專項服務，可與物業(yè)管理部門聯(lián)系，協(xié)商解決，業(yè)主應承擔相應的管理服務費。

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