房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)監(jiān)理

　　（一）工程建設(shè)監(jiān)理的概念

　　工程建設(shè)監(jiān)理簡(jiǎn)稱(chēng)為工程監(jiān)理。所謂工程監(jiān)理就是對(duì)建設(shè)者在工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行管理，使這些活動(dòng)及其結(jié)果符合有關(guān)法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和工程合同要求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期投資目標(biāo)，同時(shí)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能在開(kāi)發(fā)計(jì)劃期限內(nèi)以合理的造價(jià)和合格的質(zhì)量提供房地產(chǎn)產(chǎn)品給市場(chǎng)消費(fèi)者。

　　（二）工程建設(shè)監(jiān)管的層次

　　工程建設(shè)監(jiān)理可分為兩個(gè)層次，即政府對(duì)工程建設(shè)的監(jiān)理和社會(huì)對(duì)工程建設(shè)的監(jiān)理。

　　1.政府對(duì)工程建設(shè)監(jiān)理。這是指政府建設(shè)主管部門(mén)或被授權(quán)單位，對(duì)本地區(qū)、本部門(mén)的工程建設(shè)項(xiàng)目，進(jìn)行統(tǒng)一的、強(qiáng)制性的監(jiān)督管理，以及對(duì)由社會(huì)負(fù)責(zé)的工程建設(shè)監(jiān)理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督和管理的過(guò)程。政府對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)理是從宏觀上、縱向上強(qiáng)制性實(shí)施的。這一監(jiān)理工作由國(guó)家建設(shè)部負(fù)責(zé)，在其下設(shè)立有建設(shè)監(jiān)理司作為具體辦事機(jī)構(gòu)，地方各級(jí)政府的建設(shè)主管部門(mén)，下設(shè)建設(shè)監(jiān)理處、科、室作為辦事機(jī)構(gòu)。它們的主要職責(zé)是：制定法規(guī)、規(guī)章、條例細(xì)則并組織實(shí)施；審核批準(zhǔn)和管理工程建設(shè)監(jiān)理單位；審核監(jiān)理工程師資格；參與審批開(kāi)工報(bào)告、工程竣工項(xiàng)目驗(yàn)收；參與重大工程事故的處理等。

　　2.社會(huì)對(duì)工程建設(shè)監(jiān)理。社會(huì)對(duì)工程建設(shè)監(jiān)理主要是從微觀上、橫向上通過(guò)委托方式實(shí)施工程監(jiān)理，其主要監(jiān)理機(jī)構(gòu)有：工程建設(shè)監(jiān)理公司或事務(wù)所、工程設(shè)計(jì)單位、科研單位、工程建設(shè)咨詢(xún)公司等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以委托一個(gè)監(jiān)理單位，也可以同時(shí)委托幾個(gè)監(jiān)理單位對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行工程建設(shè)監(jiān)理。工程監(jiān)理范圍可以是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程監(jiān)理，也可以是階段性監(jiān)理。社會(huì)性工程建設(shè)監(jiān)理單位在接受開(kāi)發(fā)商委托后，須與開(kāi)發(fā)商簽訂監(jiān)理委托合同后，方能對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行工程建設(shè)監(jiān)理。

　　（三）工程監(jiān)理的內(nèi)容

　　1.工程進(jìn)度監(jiān)理。即監(jiān)理單位受建設(shè)單位或業(yè)主委托，對(duì)工程進(jìn)度情況所進(jìn)行的監(jiān)督管理活動(dòng)，以保證施工工程按照合同中預(yù)定方案和支付時(shí)間完成。主要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)周期進(jìn)行具體的論證，編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃和階段詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃，監(jiān)督階段詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研和分析。

　　2.工程質(zhì)量監(jiān)理。是監(jiān)督單位受建設(shè)單位或業(yè)主的委托，以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或國(guó)家規(guī)范對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和管理的活動(dòng)。通常涉及的內(nèi)容如下。

　　（1）委托方與監(jiān)理方要按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定簽訂質(zhì)量監(jiān)理合同。明確監(jiān)理目標(biāo)及監(jiān)理事項(xiàng)，依照合同規(guī)定提供建設(shè)項(xiàng)目最終產(chǎn)品。

　　（2）進(jìn)行質(zhì)量控制。根據(jù)設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定檢查施工過(guò)程中的工藝、材料、設(shè)備情況。

　?。?）質(zhì)量保證。對(duì)取得的實(shí)際質(zhì)量數(shù)據(jù)和施工單位履行質(zhì)量職責(zé)的程度，與國(guó)家有關(guān)規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，看其是否合乎要求。

　　3.工程合同監(jiān)理。可以根據(jù)委托方的意圖，代甲方準(zhǔn)備招標(biāo)文件，協(xié)助組織招標(biāo)，并同中標(biāo)單位商簽工程承包合同。但主要任務(wù)還是監(jiān)督合同的實(shí)施執(zhí)行，及時(shí)了解并處理合同執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。需要說(shuō)明的是，在合同監(jiān)理過(guò)程中，監(jiān)理方與合同有關(guān)方的聯(lián)系均為法律行為的活動(dòng)，必須采取書(shū)面形式。

　　（四）工程監(jiān)理的工作步驟

　　1.取得監(jiān)理工作任務(wù)。

　　2.與委托方簽訂監(jiān)理合同。

　　3.制定監(jiān)理計(jì)劃。

　　4.編寫(xiě)監(jiān)理工作總結(jié)報(bào)告。

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