房地產市場營銷的概念

　　簡單地來說，房地產市場營銷就是企業(yè)在房地產市場上進行的營銷活動。具體定義為，房地產企業(yè)開展的創(chuàng)造性適應動態(tài)變化著的房地產市場的活動，以及由這些活動綜合形成的房地產商品、服務和信息從房地產供應者流向房地產消費者的社會活動和管理過程。這些活動包括房地產市場調研、市場細分、項目定位、市場推廣等內容。房地產市場營銷不是簡單的銷售部門或營銷管理部門的業(yè)務，而是一個系統(tǒng)的，涉及財務支持、產品支持、成本控制、人力資源管理等等各個部門業(yè)務，是參與房地產市場企業(yè)經營活動的各有關方面構成的相互聯系、相互影響、相互制約的有機整體，作為一個人為構造的開放系統(tǒng)，它主要表現在：

　　（1）房地產市場營銷系統(tǒng)是由一系列相關要素構成的。從大的方面來看，有宏觀、微觀兩種要素。宏觀要素是指國家及地方政府有關房地產市場營銷的政策體系與內容（如房地產產業(yè)政策、金融政策、市場政策等）以及社會經濟背景環(huán)境（如人口數量、收入水平等）。微觀要素是指房地產開發(fā)經營企業(yè)圍繞企業(yè)經營所投入的要素，企業(yè)的各個部門、每個人員都實際參與市場營銷活動。

　　（2）房地產市場營銷系統(tǒng)的運行結構也是由輸入、過程及輸出三個部分構成，這又包括兩個方面的內容：一是房地產市場營銷系統(tǒng)運行中資源的輸入、過程、輸出；二是房地產市場營銷戰(zhàn)略的輸入、過程、輸出。

　　（3）房地產市場營銷具有特定目標，首先是通過房地產市場營銷使房地產購買者的需求或欲望得到滿足；其次是以營利為目的，即房地產市場營銷活動的參與者都是以追逐近期或長期利益為目的，有些房地產開發(fā)企業(yè)對特定對象（如科學家、勞動模范、知名人士等）實行廉價售房，是為了樹立良好的企業(yè)形象，從而追逐更多的長期利益；再次是推進房地產業(yè)以及社會經濟的整體發(fā)展，房地產業(yè)是整個社會經濟活動中一個十分重要的產業(yè)，通過有效地開展房地產市場營銷活動，可以促進房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

　　（4）房地產市場營銷系統(tǒng)具有環(huán)境相關性。房地產市場營銷系統(tǒng)是一個開放的系統(tǒng)，系統(tǒng)環(huán)境要素對房地產市場營銷系統(tǒng)具有重大影響，它可能為房地產市場營銷活動提供機會、條件和激勵，也可能對房地產市場營銷活動產生制約，形成障礙。2004年國家出臺針對房地產的宏觀調控措施，上調房地產項目資本金比例，給房地產開發(fā)項目資金籌集帶來了一定的難度；2005年3月17日開始，國家上調了住房貸款利率，首付款比例也可以相應上調到30%，無疑在一定程度上弱化了住房市場消費能力。

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