房地產(chǎn)經(jīng)紀基本業(yè)務(wù)

　　在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的內(nèi)涵豐富，形式多樣，然而，就其基本業(yè)務(wù)而言，主要是房地產(chǎn)買賣與租賃的居間與代理。

　　本講以房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的流程與操作為重點，闡述房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的分類、房地產(chǎn)經(jīng)紀基本業(yè)務(wù)的流程、影響房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)操作的主要因素和主要環(huán)節(jié)的操作要點以及房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)運作的信息化。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀基本業(yè)務(wù)的分類

　　根據(jù)經(jīng)紀活動的方式，房地產(chǎn)經(jīng)紀基本業(yè)務(wù)可以分為房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)。

　　1.房地產(chǎn)居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及人員向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。它可以分為房地產(chǎn)指示居間和房地產(chǎn)媒介居間。

　　房地產(chǎn)指示居間行為是房地產(chǎn)經(jīng)紀人向委托人提供房地產(chǎn)的交易信息，包括交易的數(shù)量、交易行情、交易方式等，使委托人能夠選擇符合自己交易目的的房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)媒介居間行為是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人為委托人提供訂約媒介的服務(wù)。

　　在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動實際運作中，這兩種方式并不是完全獨立的，常常需要相互結(jié)合才能促成房地產(chǎn)交易。

　　在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)是中間人，既不能以交易雙方任何一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當(dāng)與第三人訂立合同的當(dāng)事人。

　　因此，房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人之間的法律關(guān)系相對較復(fù)雜。

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會《房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在執(zhí)行房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)公平正直，不偏袒任何一方。

　　由于法律允許房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)向房地產(chǎn)交易的相對兩方同時提供居間服務(wù)，并向雙方收取傭金，這實質(zhì)上就形成了由交易雙方分擔(dān)傭金的情形，因此對于交易的任何一方而言，所承擔(dān)的中介成本就比委托代理方式低，這正是房地產(chǎn)居間受到個人客戶青睞的一個主要原因。

　　目前在我國三級房地產(chǎn)市場上，面向個人客戶所開展的業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)為主。

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