2．房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資是指投資者購(gòu)置房地產(chǎn)后，在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)持有該房地產(chǎn)，通過出租經(jīng)營(yíng)，持續(xù)地獲取周期性投資收益，當(dāng)然，一般而言這類投資者也期望所購(gòu)置的房地產(chǎn)在未來能夠增值。

　　對(duì)于這種投資，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人關(guān)鍵要根據(jù)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的特點(diǎn)把握供需關(guān)系的變化，要站在獲取長(zhǎng)期收益和增值的角度對(duì)租賃市場(chǎng)進(jìn)行分析，特別是對(duì)影響供給曲線和需求曲線移動(dòng)的因素進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。理解物業(yè)未來產(chǎn)租能力的影響因素對(duì)這種投資的分析也有幫助。影響物業(yè)未來產(chǎn)租能力的因素主要有：

　?。?）房產(chǎn)功效。房產(chǎn)功效是指房產(chǎn)能在多大程度上符合預(yù)計(jì)功能的需要。如果建筑設(shè)計(jì)很差，必然導(dǎo)致功效喪失。更為常見的情況是，由于技術(shù)進(jìn)步和人們生活方式的變化，即使原先設(shè)計(jì)良好的建筑，也有可能走向功能過時(shí)。如果沒有理想的設(shè)計(jì)、布局和輔助設(shè)施，以跟蹤現(xiàn)代產(chǎn)品的走向，房地產(chǎn)的產(chǎn)租能力就會(huì)迅速下降。

　?。?）區(qū)位優(yōu)勢(shì)。區(qū)位條件在決定城市土地價(jià)值方面具有重要的意義。良好的區(qū)位是指能使運(yùn)輸成本最小，并具備有利的鄰里影響的位置。

　　城市在發(fā)展的同時(shí)創(chuàng)造和破壞著區(qū)位優(yōu)勢(shì)。如果區(qū)位選擇不當(dāng)，很難用其他方面來彌補(bǔ)，投資者面對(duì)的將是高空置和低租金情況，房地產(chǎn)更談不上增值。

　　區(qū)位優(yōu)勢(shì)的建立是個(gè)復(fù)雜的過程，涉及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、文化等眾多因素，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)注意積累各方面的信息。

　　目前，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，以住宅、商鋪為主的個(gè)人置業(yè)投資日漸升溫，但開展個(gè)人投資咨詢服務(wù)的機(jī)構(gòu)很少，購(gòu)房投資者迫切地需要得到一些專業(yè)性的指導(dǎo)建議。對(duì)于這種房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要善于把握住宅市場(chǎng)供需的脈搏，抓住有利時(shí)機(jī)人市和出手，在滿足投資者出租獲利需求的基本前提下實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)未來的增值。

　　要想做到這一點(diǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不但需要具有房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)與判斷的能力，還應(yīng)具有豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。

　　（二）房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)供求分析

　　無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資咨詢還是房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢，最基礎(chǔ)的內(nèi)容是進(jìn)行房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)的供求分析，因?yàn)橥顿Y者進(jìn)行投資決策時(shí)首先要了解的是他（她）擬投資的房地產(chǎn)所在的細(xì)分市場(chǎng)供求關(guān)系究竟處于什么狀態(tài)，是供求平衡·還是供大于求·或供小于求·房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)供求分析就是通過以因果關(guān)系分析為基礎(chǔ)的供給和需求的定量分析，對(duì)咨詢標(biāo)的房地產(chǎn)所在的細(xì)分市場(chǎng)的供求狀況進(jìn)行判斷。

　　房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)供求分析的基本步驟如下：

　　第一步，投資標(biāo)的房地產(chǎn)的產(chǎn)品分析。

　　主要從產(chǎn)品的物質(zhì)特征、權(quán)屬特征、區(qū)位和市場(chǎng)吸引力四個(gè)方面進(jìn)行分析。其中1、物質(zhì)特征包括規(guī)模、房地產(chǎn)的功能用途、地塊大小、地塊形狀、臨街類型、臨街深度、臨街位置、地形地質(zhì)條件、建筑結(jié)構(gòu)類型、建筑類型與風(fēng)格、內(nèi)部裝修及設(shè)備配置等，對(duì)于存量房地產(chǎn)，還包括已使用年限、建筑質(zhì)量、功能折舊和外部折舊狀況等。

　　2、權(quán)屬特征包括權(quán)屬類型、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置狀況，其中土地還包括土地出讓合同對(duì)土地使用的規(guī)定（年限、用途、容積率）。

　　3、區(qū)位包括中觀的城市區(qū)位和微觀的位置，中觀的位置指標(biāo)的房地產(chǎn)在城市空間結(jié)構(gòu)中所處的位置，如什么圈層、什么區(qū)域、與城市空間發(fā)展軸的空間關(guān)系。微觀的位置主要包括標(biāo)的房地產(chǎn)與周邊重要設(shè)施和其他房地產(chǎn)的空間關(guān)系、出人口、可視性（即從所臨接的街道上看到標(biāo)的房地產(chǎn)的可能性）、周邊房地產(chǎn)的用途、交通流量、鄰近地區(qū)的供求狀況及地區(qū)聲譽(yù)。市場(chǎng)吸引力主要指標(biāo)的房地產(chǎn)是否有特別吸引投資者或購(gòu)買的特殊品質(zhì)，如獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)、優(yōu)美的景觀，對(duì)于存量收益性房地產(chǎn)，其市場(chǎng)吸引力還涉及到標(biāo)的房地產(chǎn)的一些經(jīng)濟(jì)特征，如租賃收入狀況、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理水平、租客類型與結(jié)構(gòu)、租賃狀況（包括租賃期，是否有租金折讓、現(xiàn)有租約到期日、續(xù)租條件等）。

建設(shè)工程教育網(wǎng)2021年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人新課已開通，網(wǎng)校總結(jié)多年輔導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)，從學(xué)員實(shí)際需求出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試重點(diǎn)、難點(diǎn)，融入先進(jìn)的教學(xué)理念，為幫助考生高效備戰(zhàn)2021年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試，打造全新課程套餐！立即查看>>