三、房地產(chǎn)抵押貸款手續(xù)代辦

　　以房地產(chǎn)抵押作為取得金融機構(gòu)貸款的擔(dān)保，是房地產(chǎn)交易活動中通行的作法。

　　貸款的辦理屬于買賣合同簽訂以后買方的義務(wù)，但由于許多客戶不了解辦理貸款的流程或不愿花費精力親自辦理，寧愿委托經(jīng)紀門店代為辦理，門店也可因提供此類服務(wù)而收取一定的費用。

　　在經(jīng)紀服務(wù)中，門店代辦貸款較為普遍，但如在操作中不注意風(fēng)險防范，客戶貸款不成功的責(zé)任就可能要由經(jīng)紀門店承擔(dān)。因為貸款能否成功經(jīng)過銀行批準主要取決于客戶的資信，經(jīng)紀門店在為客戶提供辦理貸款的服務(wù)時，有必要明確約定門店的責(zé)任范圍，即居間方僅為客戶在申辦貸款過程中提供咨詢、協(xié)助準備資料、代為遞交資料等服務(wù)；不對貸款申請的結(jié)果承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

　　（一）房地產(chǎn)抵押貸款的種類

　　房地產(chǎn)抵押貸款一般涉及兩類：房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以為房地產(chǎn)開發(fā)商辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款服務(wù)，但更多情況是為消費者代辦個人住房貸款（購房抵押貸款）手續(xù)。購房抵押貸款的貸款金額上限一般為所購房價的70％，一般采取分期償還的方式，貸款期限一般為5—30年。

　　購房抵押貸款有較多種類。在經(jīng)濟發(fā)達國家，購房抵押貸款通常有固定利率抵押貸款，浮動利率抵押貸款等多種類型。

　　目前，個人住房貸款主要有公積金貸款和商業(yè)貸款兩種基本形式，以及由此兩種派生出來的個人住房組合貸款，即公積金貸款與商業(yè)貸款的組合，共計三種形式。

　　在一些公積金管理及運用得比較好的城市，公積金貸款是購房抵押貸款中運用較為普遍的貸款形式，而商業(yè)貸款，因其貸款利率比公積金貸款高，對于一般收入的家庭而言，常常只是作為公積金貸款不足的補充。當然，在購買中高檔商品房時，購房者會較多地運用商業(yè)貸款。

　　（二）制定合理的貸款方案

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在為購房者進行個人住房貸款代辦服務(wù)時，一般需要協(xié)助購房者制定合理的貸款方案，貸款方案主要由以下要素組成：

　　1.貸款成數(shù)

　　又稱貸款——價值比率，是指貸款金額占房地產(chǎn)價值的比率。一般有最高貸款成數(shù)的規(guī)定。如貸款金額最高不得超過房地產(chǎn)價值的60％、70％等。各地、各時期貸款成效不盡相同。

　　2．貸款金額

　　簡稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數(shù)額。在住房貸款中，如購房人首付款為自有資金，其余為貸款，那么需借款的數(shù)額一般為所購住房總價減去首期付款后的余額。

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