房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的特征

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)產(chǎn)品的特征

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品具有以下幾個(gè)特征：

　　1.開發(fā)周期長(zhǎng)。

　　2.投入金額大，風(fēng)險(xiǎn)性高

　　3.產(chǎn)品差異性大。

　　4.房地產(chǎn)產(chǎn)品具有不可移動(dòng)性。

　　[例題] ： 房地產(chǎn)產(chǎn)品的特征（?。?。

　　A：開發(fā)周期長(zhǎng)
　　B：費(fèi)用高
　　C：產(chǎn)品差異性大
　　D：投入金額大，風(fēng)險(xiǎn)性高
　　E：具有不可移動(dòng)性

　　答案：A CDE

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)是指從事與房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)相關(guān)的機(jī)構(gòu)的總稱。一般來說，（按照開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順序）房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)大致包括以下幾類：

　?、?投資咨詢機(jī)構(gòu)；

　?、?市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)

　?、?項(xiàng)目策劃?rùn)C(jī)構(gòu)

　　④ 規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)；

　?、?建筑施工機(jī)構(gòu)

　　⑥ 工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)

　?、?銷售代理、市場(chǎng)推廣機(jī)構(gòu)；

　?、?物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

　　因此，它是一個(gè)多領(lǐng)域?qū)＜夜餐\劃的大工程。這些專家共同組成了房地產(chǎn)營(yíng)銷的智力結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的特征

　?。ㄋ模?a title="房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人" href="http://m.tunmint.cn/jingjiren/" target="_blank" >房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)中的工作

　　在房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)主要分為項(xiàng)目籌劃與地塊研究、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃、項(xiàng)目策劃與銷售三大階段。（實(shí)際上在第一階段經(jīng)紀(jì)人很少參與）

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始介入。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的工作包括項(xiàng)目的市場(chǎng)定位（簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目定位”）、開發(fā)建議和工程施工監(jiān)理。項(xiàng)目定位的內(nèi)容有產(chǎn)品定位、客戶定位和形象定位。開發(fā)建議是指從市場(chǎng)角度對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)提出要求，是市場(chǎng)需求和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的橋梁，一般包括戶型、功能等內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般不參與工程施工與監(jiān)理的工作，但應(yīng)就施工和銷售現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)提出建議，以保證銷售效果。

　　項(xiàng)目策劃與銷售階段的工作內(nèi)容包括項(xiàng)目定價(jià)、項(xiàng)目市場(chǎng)推廣和項(xiàng)目銷售。在項(xiàng)目定價(jià)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要制定價(jià)目表、確定價(jià)格策略，并在銷售中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。市場(chǎng)推廣階段的工作有賣點(diǎn)挖掘、市場(chǎng)推廣費(fèi)用分析和市場(chǎng)推廣組織。在項(xiàng)目銷售過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)制定銷售方案、細(xì)化銷售流程、控制銷售過程并進(jìn)行相應(yīng)的促銷工作。

　　在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上，交易雙方需要花費(fèi)很多時(shí)間、精力去談判，達(dá)成協(xié)議。由于房地產(chǎn)商品的復(fù)雜性，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的居間撮合有助于交易雙方明晰各自的權(quán)益，從而可以極大地降低交易風(fēng)險(xiǎn)，提高效率，節(jié)省交易成本。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上主要從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)租賃和其他房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作主要有尋找房源、市場(chǎng)推廣、居間撮合和過戶辦證等；在房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人同樣需要尋找房源、進(jìn)行市場(chǎng)推廣和居間撮合等活動(dòng)。除了租賃和轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上的業(yè)務(wù)還包括項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、代辦服務(wù)和投資顧問等。

　　[例題] ：在房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)主要分為（?。╇A段。

　　A.工程監(jiān)理
　　B.項(xiàng)目籌劃與地塊研究、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃
　　C.產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃
　　D.工程施工
　　E.項(xiàng)目策劃與銷售

　　答案： BC E

　　[例題]：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般在（?。╅_始介入房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)。

　　A.產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
　　B.項(xiàng)目的具體策劃與銷售階段
　　C.建筑施工階段
　　D.物業(yè)管理階段

　　答案：A

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