二、房地產(chǎn)價格影響因素的分類

　　房地產(chǎn)價格影響因素眾多而復雜，需要進行分類。一種分類是先分為房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素兩大類，然后再分別進行細分。其中，房地產(chǎn)自身因素可再分為區(qū)位因素、實物因素和權益因素，房地產(chǎn)外部因素可再分為人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素。這些因素還可進一步細分。

　　對房地產(chǎn)價格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三個層次。一般因素是指對廣大范圍的房地產(chǎn)價格水平都有影響的因素，例如經(jīng)濟發(fā)展狀況、貨幣政策、物價、利率、匯率等。區(qū)域因素是指對估價對象周圍一定區(qū)域范圍內的房地產(chǎn)價格水平有所影響的因素，例如所在地區(qū)的城市規(guī)劃調整、環(huán)境狀況、基礎設施完備程度等。個別因素是指對估價對象房地產(chǎn)價格水平有所影響的估價對象自身狀況因素，例如位置、規(guī)模、土地形狀、地勢、建筑結構、建筑物新舊程度等。需要指出的是，一般因素、區(qū)域因素和個別因素的界限并不是固定的，隨著估價對象范圍的擴大，某些區(qū)域因素也許會變?yōu)閭€別因素。

　　下面主要根據(jù)上述第一種分類，對各種因素對房地產(chǎn)價格的影響作一定性分析。為分析、討論的方便起見，把房地產(chǎn)外部因素中的人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素、其他因素提升一個層次，將它們與房地產(chǎn)自身因素并列進行敘述。還需要說明的是，許多影響因素之間不是完全獨立的，甚至存在著交叉或包含關系，但在分析某一因素對房地產(chǎn)價格的影響時，是假設其他因素不變的，盡管它們在現(xiàn)實中不可能不變。

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