09年房地產估價師復習資料：收益法相關知識

2009-08-31 09：53　　來源：　　字體：大小　　打印收藏

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　　1．收益法的分類

　?。?）直接資本化法。是預測估價對象未來某一年的收益，然后將其除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。其中，將未來某一年的某種預期收益乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)，來計算估價對象價值的方法，稱為收益乘數(shù)法。

　?。?）報酬資本化法。是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益（凈現(xiàn)金流量），選用適當?shù)膱蟪曷剩ㄕ郜F(xiàn)率）將其折算到估價時點后相加來計算估價對象價值的方法。對于公用、公益性房地產的估價，收益法大多不適用，如：政府辦公樓、學校、公園等。

　　2．收益法適用的對象和條件

　　（1）收益法適用的對象：有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產，不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產有獲取收益的能力即可。

　　（2）收益法適用的條件：房地產的收益和風險都能夠較準確地量化。

　　3．凈收益每年不變的公式的作用

　　（1）直接用于測算價格

　?。?）不同期限房地產價格之間的換算

　　（3）比較不同期限房地產價格的高低

　?。?）用于市場法中因期限不同進行的價格調整