21、搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)搜集哪些內(nèi)容？

　　一般包括：（1）交易實(shí)例房地產(chǎn)基本狀況。（2）交易雙方。（3）成效價(jià)格。（4）成效日期。（5）付款方式。（6）交易情況。

　　22、選取可比實(shí)例應(yīng)符合哪些要求？

　?。?）可比實(shí)例應(yīng)是與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)；（2）可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。（3）可比實(shí)例的成效日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)。（4）可比實(shí)例的成交價(jià)格慶盡量為正常價(jià)格。

　　23、如何建立比較基準(zhǔn)？

　?。?）統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍。（2）統(tǒng)一付款方式。（3）統(tǒng)一價(jià)格單位。

　　24、什么是交易情況修正？造成成效價(jià)格偏離其正常市場(chǎng)價(jià)格的因素主要有哪些？

　　如果可比實(shí)例的成交是不正常的，則應(yīng)將其修正為正常的，這種對(duì)可比實(shí)例成效價(jià)格進(jìn)行的修正，稱為交易情況修正。成交價(jià)格偏離的原因主要有：

　　（1）利害關(guān)系人之間的交易。（2）急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)的交易。（3）交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。（4）交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易。（5）特殊交易方式的交易。（6）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。（7）相鄰房地產(chǎn)的合并交易。（8）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。

　　25、什么是市場(chǎng)狀況調(diào)整？

　　將可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整稱為市場(chǎng)狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整。

　　26、什么是房地產(chǎn)狀況調(diào)整，它包括哪些方面？

　　如果可比實(shí)例房地產(chǎn)與做人對(duì)象房地產(chǎn)自身狀況之間有差異，則還應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成效價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。包括區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整。

　　27、將多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)值的方法有哪些？

　　簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法。

　　28、什么是收益法？其適用的對(duì)象是什么？

　　收益法是預(yù)測(cè)做人對(duì)象未來(lái)的收益，然后利用報(bào)酬率或者資本化率、收益乘數(shù)將未來(lái)的收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)等。

　　29、收益法估價(jià)的操作步驟是什么？

　　一般分4個(gè)步：搜集并驗(yàn)證與做人對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料。預(yù)測(cè)做人對(duì)象的未來(lái)收益。求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)。

　　30、請(qǐng)列舉報(bào)酬資本化法的幾種計(jì)算公式及其應(yīng)用條件？

　　31、什么是潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益？

　　潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置情況下的收入。

　　有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入。

　　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維護(hù)房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)所必需的費(fèi)用。

　　凈收益是由有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。

　　32、出租型房地產(chǎn)的凈收益如何求?。?/p>

　　通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。

　　33、什么是報(bào)酬率？如何求取？

　　報(bào)酬率即折現(xiàn)率，是利率、內(nèi)部收益率同類(lèi)性質(zhì)的比較。報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入資本的比率。

　　34、什么是資本化率？如何求取？

　　35、什么是收益乘數(shù)？它有哪幾種？如何求?。?/p>

　　36、什么是成本法？其適用的對(duì)象是什么？

　　成本法是深圳市取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)。

　　37、成本法估價(jià)的操作步驟是什么？

　　一般有4步驟：弄清估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成，搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料。測(cè)算估價(jià)對(duì)象的重新購(gòu)建價(jià)格。測(cè)算估價(jià)對(duì)象的折舊。求取估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)值。

　　38、房地產(chǎn)價(jià)格是如何構(gòu)成的？各構(gòu)成項(xiàng)目如何估算？

　　房地產(chǎn)價(jià)格通常由下列7大項(xiàng)構(gòu)成的：土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

　　39、成本法的基本公式為何？

　　房地產(chǎn)價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格-折舊

　　40、重新購(gòu)建價(jià)格、重置價(jià)格、重建價(jià)格的含義是什么？

　　重新購(gòu)建價(jià)格也稱為重新購(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

　　建筑物的重新網(wǎng)建價(jià)格根據(jù)建筑物重新建筑方式的不同，分為重置價(jià)格和重建價(jià)格。重置價(jià)格也稱為重置成本，是指采用做人時(shí)點(diǎn)時(shí)尋建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建行與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。

　　重建價(jià)格也稱為重建成本，是指采用與做人對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。

　　41、求取土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本及建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的思路是什么？

　　求取房地的重新構(gòu)建價(jià)格有兩大路徑：一是不將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，而是模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來(lái)求取。二是將該房地產(chǎn)分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，先求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，再求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，然后將兩者相加求取。

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