1、什么是房地產(chǎn)價格？其形成條件有哪些？

　　房地產(chǎn)價格是和平地取得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價，貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。條件是：有用性、稀缺性、有效需求。

　　2、房地產(chǎn)價格與一般物品價格有哪些異同？

　　共同之處：（1）都是價格，用貨幣來表示。（2）都有波動，受供求因素的影響。

　　不同之處：（1）房地產(chǎn)價格與區(qū)位關系密切，一般物品的價格與區(qū)位關系不大。

　?。?）房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格，一般物品的價格主要是物品本身的價格。

　?。?）房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格，一般物品的價格主要是買賣價格。

　　（4）房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況影響，一般物品的價格不易受交易者的個別情況左右。

　　（5）房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長，一般物品的價格形成的時間通常較短。

　　3、成效價格、市場價格、理論價格的含義及其相互關系是什么？

　　成交價是指一筆房地產(chǎn)交易中雙方實際達成交易——買方同意支付、賣方同意接受，或者買方付出、賣方收取的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。

　　市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。

　　理論價格是經(jīng)濟學假設的經(jīng)濟人的行為和預期是理性的，或者真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。

　　4、正常成效價格與非正常成交價格如何區(qū)分？

　　正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、無利害關系下進行交易所形成的價格，不受諸如壟斷或強迫交易、對交易對象或市場行情不了解等不良因素的影響；反之，則為非正常成效價格。

　　5、成交價格是如何形成的？

　　買方最高出價》買賣雙方成交價》賣方最低要價

　　6、總價格、單位價格、樓面地價的含義及其相互關系是什么？

　　總價格是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。

　　單位價格簡稱單價，其中土地單價是指單位土地面積的土地價格，土地與建筑物合在一起的房地產(chǎn)單價通常是指單位建筑物面積的價格。

　　樓面地價是一種特殊的土地單價，是按照土地上建筑物面積均攤的土地價格。

　　7、了解單位價格應注意哪幾點？

　　8、樓面地價有何特殊作用？

　　樓面地價是按照建筑面積均攤的土地價格，在這種情況下，樓面地價與土地總價的關系為：

　　樓面地價=土地總價/總建筑面積=土地單價/容積率

　　在現(xiàn)實中，樓面地價比土地單價更能反映土地價格水平的高低。

　　9、名義價格、實際價格的含義及其相互關系是什么？

　　名義價格是表面上的價格，能直接觀察到。實際價格一般直接觀察不到，通過需要在名義價格的基礎上進行計算或者處理才能得到。

　　10、現(xiàn)房價格、期房價格的含義及其相互關系是什么？

　　現(xiàn)房價格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標的的價格。期房價格是以目前尚未建行完成而在將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為交易標的的房地產(chǎn)價格。

　　11、起價、標價、均價的含義是什么？

　　起價是指銷售新建商品房的最低價。

　　標價也稱報價、表格價，是新建商品房銷售者在其“價目表”上標注的不同樓幢、樓層的商品房的出售價格。

　　均價是所銷售商品房的平均價格。

　　12、評估價、保留價、起拍價、應價的含義是什么？

　　評估價一般是指為人民法院或者有關當事人確定擬拍賣房地產(chǎn)的保留提供參考依據(jù)，對擬拍賣房地產(chǎn)的市場價值或快速變現(xiàn)價值進行分析、測算和判斷的結(jié)果。

　　保留價也也稱為拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價。

　　起拍價也稱開叫價格，起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格。

　　應價是竟買人對拍賣師報出的價格的應允，劃是競買人自己報出的購買價格。

　　13、買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值、征用價值的含義是什么？

　　買賣價格：也稱為銷售價格，簡稱買賣價。房地產(chǎn)權(quán)力人采取買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人收取或他人支付的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。

　　租賃價格：在土地或以土地為主的情況下一般稱為地租，在土地與建筑物合在一起的情況下習慣上稱為房屋租賃價格，簡稱房租。

　　抵押價值：房地產(chǎn)抵押價值要大于未償還的貸款余額。

　　保險價值：是將房地產(chǎn)投保時，為確保保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。

　　計稅價值也稱為課稅價值，是為稅務機關核定計稅依據(jù)提供參考而評估的房地產(chǎn)價格或租金。

　　征收價格也稱征收補償價值，是為國家征收房地產(chǎn)確定補償金額提供參考而評估的被征收房地產(chǎn)的價值。

　　14、基準地價、標定地價、房屋重置價格的作用是什么？

　　基準地價：也稱城鎮(zhèn)基準地價，是指在某個城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設用地使用權(quán)在某一時點的平均價格。

　　標定地價：是指政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一時點的建設用地使用權(quán)價格。它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。

　　房地產(chǎn)重置價格是指不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，在某一基準日期開發(fā)建設所發(fā)生的必要支出及應當獲得的利潤。

　　15、補地價的含義是什么？

　　補地價是指建設用地使用權(quán)人因改變國有建設用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而需向國家繳納的地價款、土地使用出讓金、土地收益等。

　　16、市場調(diào)節(jié)價、政府指導價、政府定價的含義是什么？

　　市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。

　　政府指導價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格。

　　政府定價是指由政府價格主管部門或者其他在關部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。

　　17、房地產(chǎn)價格的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響類型有哪幾種？

　?。?）不同的影響因素或變化，引起房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的。

　?。?）不同的影響因素或變化，引起房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的。

　?。?）不同的影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關系是不盡相同的。

　　（4）有些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關，有些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間有關。

　　（5）各種影響因素對同一類型房地產(chǎn)價格的影響方向和影響程度不是一成不變的。

　?。?）同一影響因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響可能是不相同的。

　?。?）各種影響因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響是不相同的。

　?。?）某些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可以用數(shù)學公式或數(shù)學模型來量化。

　　18、房地產(chǎn)價格的影響因素有哪些？它們與房地產(chǎn)價格的關系如何？

　　影響因素有：人口因素、居民收入因素、物價因素、利率因素、匯率因素、房地產(chǎn)稅收因素、城市規(guī)劃因素、交通管制因素、心理因素。

　　19、什么是市場法？其適用的對象是什么？

　　市場法是選取一定數(shù)量發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當?shù)奶幚韥砬笕∽鋈藢ο髢r值的方法。

　　20、市場法估價的操作步驟是什么？

　　一般分四大步驟：（1）搜集交易實例。（2）選取可比實例。（3）對可比實例的成效價格進行適當?shù)奶幚?。?）求取最終的比準價值。

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