16、什么是現(xiàn)金流量？

　　現(xiàn)金流量是指一個(gè)項(xiàng)目在某一特定時(shí)期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額。

　　17、如何計(jì)算凈現(xiàn)金流量？

　　18、靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)有哪些？分別如何計(jì)算及判斷投資項(xiàng)目是否可行？

　　靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有：

　?。?）投資利潤(rùn)率：投資利潤(rùn)率=年平均稅前利潤(rùn)總額/投資總額×100%

　?。?）資本金利潤(rùn)率：資本金利潤(rùn)=年平均利潤(rùn)總額/資本金×100%

　?。?）成本利潤(rùn)率：成本利潤(rùn)率=（項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值-項(xiàng)目總開(kāi)必建設(shè)成本）/項(xiàng)目總開(kāi)必建設(shè)成本×100%，通常用來(lái)初步判斷出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。

　?。?）靜態(tài)投資回收期：是指在不考慮資金的時(shí)間價(jià)值時(shí)，以投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量抵償原始總投資所需要的時(shí)間，或者說(shuō)以凈收益收回初始投資所需要的時(shí)間。

　　19、如何計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及判斷投資項(xiàng)目是否可行？

　　20、如何計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率及判斷投資項(xiàng)目是否可行？

　　21、如何計(jì)算動(dòng)態(tài)投資回收期及判斷投資項(xiàng)目是否可行？

　　22、投資風(fēng)險(xiǎn)與收益的關(guān)系是什么？

　　任何一項(xiàng)投資都包含著收益和風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)基本因素，即投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō)，高風(fēng)險(xiǎn)要求高收益。

　　23、什么是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)？它有哪些特征？

　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資出現(xiàn)損失的可能性大小，這種損失包括實(shí)際收益小于預(yù)期收益的損失和所投入資金的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征主要有：客觀性、不確定性、潛在性、損益雙重性、可測(cè)性、相關(guān)性。

　　24、房地產(chǎn)投資會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

　　（1）房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、或然損失風(fēng)險(xiǎn)。

　　（2）房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)。

　　25、如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)？

　?。?）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的原則：連續(xù)性、針對(duì)性、可行性、經(jīng)濟(jì)性。

　?。?）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)方法：風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)組合、風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)自留、風(fēng)險(xiǎn)利用。

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