第五章 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)

　　房地產(chǎn)賣(mài)方代理和房地產(chǎn)買(mǎi)方代理的概念

　　房地產(chǎn)賣(mài)方代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受委托人委托，以委托人名義出租、出售房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)行為。委托人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、存量房的所有者或是出租房屋的業(yè)主。相對(duì)應(yīng)的，受需要購(gòu)買(mǎi)或承租房屋的機(jī)構(gòu)或個(gè)人委托而進(jìn)行的代理行為稱(chēng)為買(mǎi)方代理。 *

　　房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的基本流程

　　房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的類(lèi)型眾多，但其基本業(yè)務(wù)流程具有共性。主要包括以下環(huán)節(jié)：

　　1.房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開(kāi)拓

　　由于房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的激烈性，如何開(kāi)拓業(yè)務(wù)，爭(zhēng)取客戶(hù)是房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)生存、發(fā)展的關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開(kāi)展的前提。

　　2.房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)洽談

　　當(dāng)委托人已有初步委托意向時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要與其進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談。業(yè)務(wù)洽談時(shí)先要傾聽(tīng)客戶(hù)的陳述，充分了解客戶(hù)意圖與要求，同時(shí)衡量自身接受委托、完成任務(wù)的能力。其次，要查清委托人是否對(duì)委托事務(wù)具備相應(yīng)的權(quán)利，當(dāng)委托人是自然人時(shí)，還必須確認(rèn)其具有完全民事行為能力。因此，要查驗(yàn)委托人的有關(guān)證件，如個(gè)人身份證、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照等。對(duì)賣(mài)方代理要查清委托房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證等相關(guān)資料。此外，要了解委托人的主體資格，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況及信譽(yù)。第三，要向客戶(hù)告知房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)、資格、代理業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)以及按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范必須告知的其他事項(xiàng)。最后，就經(jīng)紀(jì)方式、傭金標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及擬采用的代理合同文本內(nèi)容等關(guān)鍵事項(xiàng)與客戶(hù)進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成委托意向。

　　3.房地產(chǎn)查驗(yàn)

　　（1）委托房地產(chǎn)的權(quán)屬情況：

　?、贆?quán)屬的類(lèi)別與范圍；

　?、诜康禺a(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定情況；

　?、郗h(huán)境狀況。

　　（2）房地產(chǎn)查驗(yàn)的基本途徑：

　?、傥淖仲Y料了解；

　?、诂F(xiàn)場(chǎng)實(shí)地察看；

　?、巯蛴嘘P(guān)人員了解。

　　4.簽訂房地產(chǎn)代理合同

　　為保護(hù)自身權(quán)益，避免糾紛發(fā)生，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在接受委托人委托后應(yīng)與委托方簽訂書(shū)面的房地產(chǎn)代理合同。

　　5.信息收集與傳播

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受理了委托代理業(yè)務(wù)后，負(fù)責(zé)具體執(zhí)行該業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)注意收集權(quán)以下三方面的信息：

　　（1）標(biāo)的物業(yè)信息；

　?。?）與標(biāo)的物業(yè)相關(guān)的市場(chǎng)信息；

　　（3）委托方信息。

　　6.方案設(shè)計(jì)與推廣

　　目前這一環(huán)節(jié)主要在商品房銷(xiāo)售代理業(yè)務(wù)中存在。

　　7.買(mǎi)方或承租方看房

　　8.房地產(chǎn)交易談判及合同簽訂

　　9.房地產(chǎn)交易價(jià)款收取與管理

　　10.房地產(chǎn)權(quán)屬登記（備案）

　　11.房地產(chǎn)交驗(yàn)

　　房地產(chǎn)交驗(yàn)是房地產(chǎn)交易過(guò)程中很容易暴露問(wèn)題和產(chǎn)生矛盾的一環(huán)。

　　12.傭金結(jié)算

　　13.售后服務(wù)

　　售后服務(wù)的內(nèi)容可包括三個(gè)主要方面：第一是延伸服務(wù)，如作為買(mǎi)方代理時(shí)為買(mǎi)方進(jìn)一步提供裝修、家具配置、搬家等服務(wù)；第二是改進(jìn)服務(wù)，即了解客戶(hù)對(duì)本次交易的滿(mǎn)意程度，對(duì)客戶(hù)感到不滿(mǎn)意的環(huán)節(jié)進(jìn)行必要的補(bǔ)救；第三是跟蹤服務(wù)，即了解客戶(hù)是否有新的需求意向，并提供針對(duì)性的服務(wù)。

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