房地產(chǎn)市場營銷的概念

　　房地產(chǎn)市場營銷是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開展的創(chuàng)造性適應(yīng)動(dòng)態(tài)變化著的房地產(chǎn)市場的活動(dòng)，以及由這些活動(dòng)綜合形成的房地產(chǎn)商品、服務(wù)和信息從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者流向房地產(chǎn)購買者的社會(huì)活動(dòng)和管理過程。這些活動(dòng)包括房地產(chǎn)市場調(diào)研、顧客研究、市場細(xì)分、目標(biāo)顧客選擇（市場定位）、產(chǎn)品定位、客戶定位、形象定位、產(chǎn)品創(chuàng)新、銷售渠道選擇、促銷方式選擇、銷售管理、顧客管理等內(nèi)容。房地產(chǎn)市場營銷作為一個(gè)人為構(gòu)造的開放系統(tǒng)，主要表現(xiàn)在：

　　1.房地產(chǎn)市場營銷系統(tǒng)是由一系列相關(guān)要素構(gòu)成的。從大的方面來看，有宏觀、微觀兩種要素。宏觀要素是指國家及地方政府有關(guān)房地產(chǎn)市場營銷的政策體系與內(nèi)容（如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、市場政策等）以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景環(huán)境（如人口數(shù)量、收入水平等）。微觀要素是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)圍繞企業(yè)經(jīng)營所投入的要素，企業(yè)的各個(gè)部門、每個(gè)人員都實(shí)際參與市場營銷活動(dòng)。如策劃部門負(fù)責(zé)對(duì)市場進(jìn)行調(diào)研、顧客研究、目標(biāo)定位，為房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)提供決策依據(jù)；財(cái)務(wù)部門為市場營銷提供財(cái)務(wù)支持，負(fù)責(zé)資金籌集和運(yùn)用，提供資金保障；工程部門，包括總工程師辦公室為市場營銷提供符合顧客需要的合格的產(chǎn)品，包括設(shè)計(jì)、施工管理等；銷售部門負(fù)責(zé)選擇和確定銷售渠道、策劃銷售方案設(shè)計(jì)；人力資源部門為整個(gè)企業(yè)的各個(gè)部門合理調(diào)度和分配人力資源，設(shè)計(jì)激勵(lì)機(jī)制；物業(yè)管理企業(yè)則擔(dān)當(dāng)著房地產(chǎn)產(chǎn)品的售后服務(wù)功能；房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理則是整個(gè)企業(yè)營銷活動(dòng)的最終決策者。

　　2.房地產(chǎn)市場營銷系統(tǒng)的運(yùn)行結(jié)構(gòu)也是由輸入、過程及輸出三個(gè)部分構(gòu)成，這又包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是房地產(chǎn)市場營銷系統(tǒng)運(yùn)行中資源的輸入、過程、輸出；二是房地產(chǎn)市場營銷戰(zhàn)略的輸入、過程、輸出。

　　3.房地產(chǎn)市場營銷具有特定目標(biāo)。

　　4.房地產(chǎn)市場營銷系統(tǒng)具有環(huán)境相關(guān)性。

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