區(qū)域調(diào)查

　　1.房源狀況

　　通過對(duì)門店選址區(qū)域的調(diào)查，了解區(qū)域內(nèi)房源狀況。主要包括以下內(nèi)容：

　?。?）區(qū)域內(nèi)業(yè)主置業(yè)情況，可按初次置業(yè)、二次置業(yè)、多次置業(yè)進(jìn)行區(qū)分。

　?。?）區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)及結(jié)構(gòu)，包括現(xiàn)有業(yè)主的年齡、性別、職業(yè)、文化程度等基本情況。

　?。?）區(qū)域內(nèi)房屋轉(zhuǎn)讓率及出租率。這兩個(gè)指標(biāo)將直接影響到區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)開拓的潛力。

　　2.客源狀況

　　客源狀況主要是指客流量，包括現(xiàn)有客流量和潛在客流量，客流量大小是門店經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵因素。通常門店應(yīng)盡量設(shè)置在潛在客流量最多、最集中的地點(diǎn)，以便最大限度吸納客戶。

　　對(duì)客流量的分析包括多方面的因素：

　?。?）客流類型。門店的客流通常分為三種類型，即自身的客流，是指專門為購(gòu)房或租房而尋求中介的客流；分享客流，指從臨近的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客流中獲得的客流；派生客流，指事先沒有購(gòu)買目標(biāo)，無意中進(jìn)店了解相關(guān)知識(shí)及信息等所形成的客流。

　?。?）客流的目的、速度和滯留時(shí)間。不同區(qū)域客流規(guī)模雖可能相同，但其目的、速度、滯留時(shí)間存在較大差異，須經(jīng)過實(shí)地調(diào)查和分析后，作為門店選址的重要依據(jù)。

　?。?）競(jìng)爭(zhēng)因素。同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是不可避免的，同業(yè)門店與門店之間的競(jìng)爭(zhēng)所產(chǎn)生的影響是不可忽視的。所以，在門店選址時(shí)必須分析競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)。通常情況下，在開設(shè)地點(diǎn)附近如果同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，但店鋪經(jīng)營(yíng)獨(dú)具特色，會(huì)吸引一定的客流。與之相反，則要避免與同業(yè)門店毗鄰。另外，尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)，也是避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的方式之一，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)專業(yè)化程度要求不斷提升，市場(chǎng)細(xì)分也是必然的。

　?。?）周邊環(huán)境。門店周圍有無專業(yè)市場(chǎng)，是不是商業(yè)集中區(qū)域或居民社區(qū)人流旺地等因素，都對(duì)門店選址有較大的影響。

　　3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

　　首先要對(duì)對(duì)手進(jìn)行詳盡的調(diào)查，以選定門店的地點(diǎn)為中心，對(duì)500m半徑距離內(nèi)的同業(yè)門店的發(fā)展?fàn)顩r、營(yíng)運(yùn)狀況進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查對(duì)手的目的是為了了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)動(dòng)向，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的服務(wù)手段及技巧。一般可以采取觀察法、電話咨詢法、假買法等。找到選擇區(qū)域目標(biāo)客戶群的真實(shí)特性，并針對(duì)客戶的真正需求，劃定合理的諸如改進(jìn)服務(wù)形象、完善售后服務(wù)等經(jīng)營(yíng)策略。

　　另外，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)營(yíng)效益的分析也是至關(guān)重要的工作。如經(jīng)營(yíng)成本的估算，成交額估算，各競(jìng)爭(zhēng)門店所占市場(chǎng)份額的比例，區(qū)域市場(chǎng)的潛在成交額及目前市場(chǎng)的飽和程度，介入競(jìng)爭(zhēng)后可能獲取區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)份額等。

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