房地產(chǎn)抵押貸款的種類

　　個人住房抵押貸款

　　-貸給消費者，以購買的房為抵押物

　　分為商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款（公積金貸款）兩類

　　分為固定利率貸款和可調(diào)利率貸款兩種，我國實行可調(diào)利率，從下年初開始按新利率

　　抵押貸款額度上限為住房價值的80%，貸款期限最長不超過30年

　　構(gòu)成抵押貸款一級市場

　　商用房地產(chǎn)抵押貸款

　　還款來源主要是商用房地產(chǎn)的經(jīng)營凈收益，所以風(fēng)險高

　　貸款價值比率不超過60%，期限不超過10年

　　僅對已通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)發(fā)放

　　在建工程抵押貸款

　　以房地產(chǎn)開發(fā)項目合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)作為抵押物

　　一次確定貸款額度，一次辦理承包工程合同的房屋期權(quán)抵押登記，按工程形象進(jìn)度和約定的貸款價值比率分次發(fā)放貸款

　　個人住房貸款的風(fēng)險

　　操作風(fēng)險-對客戶調(diào)查不深入，容易出現(xiàn)假按揭

　　信用風(fēng)險-開發(fā)商和購房者兩方面的問題

　　市場風(fēng)險-包括市場供求風(fēng)險、市場周期風(fēng)險、政策性風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險和利率風(fēng)險

　　管理風(fēng)險-銀行的管理能力不高，如借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松貸款條件等

　　法律風(fēng)險