二、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓

　?。ㄒ唬﹪薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓的概念及特征

　　國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓（以前稱“國有土地使用權(quán)出讓或國有土地出讓”），是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。

　　國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征一般包括以下內(nèi)容：

　　1.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權(quán)。

　　2.經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個人，在土地使用期內(nèi)沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對土地?fù)碛惺褂谩⒄加?、收益、處分?quán)；土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家所有。

　　3.國有建設(shè)用地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。

　　4.集體土地不經(jīng)征收（成為國有土地）不得出讓。

　　5.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點。

　?。ǘ﹪薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓政策

　　1.國有土地使用權(quán)出讓方式

　　國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓必須符合土地利用整體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃，根據(jù)省市人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)，擬定年度出讓國有土地總面積方案，并且有計劃、有步驟地進(jìn)行。出讓分每幅地塊、面積、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定，按照國務(wù)院的規(guī)定，報由批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。

　　《物權(quán)法》規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。2007年9月，國土資源部根據(jù)《物權(quán)法》、《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[-2006]31號）及相關(guān)法律法規(guī)的要求，發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號），將工業(yè)用地出讓納入招標(biāo)拍賣掛牌范圍。即工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

　　招標(biāo)、拍賣、掛牌公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：出讓人的名稱和地址；出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求；投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法；索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓交件的時間、地點及方式；招標(biāo)拍賣掛牌時間、地點、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價方式等；確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；投標(biāo)、競買保證金；其他需要公告的事項。

　　招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠信的原則。中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動。出讓人在招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告中不得設(shè)定影響公平、公正競爭的限制條件。掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請截止時間，應(yīng)當(dāng)為掛牌出讓結(jié)束日前2天。對符合招標(biāo)、拍賣、掛牌公告規(guī)定條件的申請人，出讓人應(yīng)當(dāng)通知其參加招標(biāo)、拍賣、掛牌活動。市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確楚標(biāo)底或者底價。標(biāo)底或者底價不得低于國家規(guī)定的最低價標(biāo)準(zhǔn)。確定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價、投標(biāo)、競買保證金，應(yīng)當(dāng)實行集體決策。招標(biāo)標(biāo)底和拍賣掛牌的底價，在招標(biāo)開標(biāo)前和拍賣掛牌出讓活動結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密。

　?。?）招標(biāo)出讓方式

　　招標(biāo)出讓是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。招標(biāo)出讓方式的特點是有利于公平競爭，適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。

　　投標(biāo)、開標(biāo)依照下列程序進(jìn)行：①投標(biāo)人在投標(biāo)截止時間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的，投票人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時間前收到的方為有效。標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)對標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。②出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時間、地點開標(biāo)，邀請所有投票人參加。由投票人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱，點算標(biāo)書。投標(biāo)人少于三人的，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動。投標(biāo)人不少于三人的，應(yīng)當(dāng)逐一宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格的投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。③評標(biāo)小組進(jìn)行評標(biāo)。評標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。評標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實質(zhì)性內(nèi)容。評標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)行評審。④招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。按照價高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評標(biāo)小組，由招標(biāo)主持人根據(jù)開標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。對能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。

　　（2）拍賣出讓方式

　　拍賣出讓是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。拍賣出讓是按規(guī)定時間、地點，利用公開場合由政府的代表者——土地行政主管部門主持拍賣（指定）地塊的土地使用權(quán)（也可以委托拍賣行拍賣），由拍賣主持人首先叫底價，諸多競報者輪番報價，最后一般出最高價者取得土地使用權(quán)。出讓方用叫價的辦法將土地使用權(quán)一般拍賣給出價最高者（競買人）。拍賣出讓方式的特點是有利于公平競爭，它適用于區(qū)位條件好，交通便利和鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。競買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價未達(dá)到底價時，應(yīng)當(dāng)終止拍賣。

　　拍賣會依照下列程序進(jìn)行：①主持人點算競買人；②主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工和竣工時間以及其他有關(guān)事項；③主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示；④主持人報出起叫價；⑤競買人舉牌應(yīng)價或者報價；⑥主持人確認(rèn)該應(yīng)價或者報價后繼續(xù)競價；⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價或者報價而沒有再應(yīng)價或者報價的，主持人落槌表示拍賣成交；⑧主持人宣布最高應(yīng)價或者報價者為競得人。

　?。?）協(xié)議出讓方式

　　協(xié)議出讓指政府作為土地所有者（出讓人）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達(dá)成協(xié)議并簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。協(xié)議出讓方式的特點是自由度大，不利于公平競爭。但對一些缺乏競爭的行業(yè)仍然是土地使用權(quán)出讓的方式之一。這種方式適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會團(tuán)體、機關(guān)單位用地和某些特殊用地。應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)而擅自采用協(xié)議方式出讓的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　由于協(xié)議出讓不適用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地，其程序在此不作詳述。

　　以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競得人后，中標(biāo)人、競得人支付的投標(biāo)、競買保證金，轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金。出讓人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書或者與競得人簽訂成交確認(rèn)書。中標(biāo)通知書或者成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人或者競得人的名稱，出讓標(biāo)的，成交時間、地點、價款以及簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的時間、地點等內(nèi)容。中標(biāo)通知書或者成交確認(rèn)書對出讓人和中標(biāo)人或者競得人具有法律效力。出讓人改變競得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競得人放棄中標(biāo)宗地、競得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。中標(biāo)人、競得人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)通知書或者成交確認(rèn)書約定的時間，與出讓人簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。中標(biāo)人、競得人支付的投標(biāo)、競買保證金抵作土地出讓價款；其他投標(biāo)人、競買人支付的投標(biāo)、競買保證金，出讓人必須在招標(biāo)拍賣掛牌活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。招標(biāo)拍賣掛牌活動結(jié)束后，出讓人應(yīng)在10個工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布。出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費用。

　　受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。

　　中標(biāo)人、競得人有下列行為之一的，中標(biāo)、競得結(jié)果無效；造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任：提供虛假文件隱瞞事實的；采取行賄、惡意串通等非法手段中標(biāo)或者競得的。國土資源行政主管部門的工作人員在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　?。?）掛牌出讓方式

　　掛牌出讓國有建設(shè)土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或者現(xiàn)場競價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。掛牌時間不少于10個工作日，掛牌期間，土地管理部門可以根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度。

　　掛牌依照下列程序進(jìn)行：

　?。?）在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工時間和竣工時間、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布；

　?。?）符合條件的競買人填寫報價單報價；

　?。?）掛牌主持人確認(rèn)該報價后，更新顯示掛牌價格；

　?。?）掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。

　　掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場竟價，通過現(xiàn)場競價確定競得人。掛牌主持人連續(xù)三次報出最高掛牌價格，沒有竟買人表示愿意繼續(xù)競按照下列規(guī)定確定是否成交：在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價不低于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。

　　2.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限

　　《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的各類用途的國有土地建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限如下：

　?。?）居住用地70年；

　?。?）工業(yè)用地50年；

　　（3）教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；

　?。?）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

　?。?）綜合或其他用地50年。

　　3.土地使用權(quán)收回

　　國家收回土地使用權(quán)有多種原因，如使用權(quán)期間屆滿、提前收回等。

　?。?）土地使用權(quán)期間屆滿收回?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

　?。?）提前收回國有土地使用權(quán)。國有土地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依法對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。

　?。?）因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同收回。土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)有兩種情況：一是土地使用者未如期支付地價款。土地使用者在簽約時應(yīng)繳地價款的一定比例作為定金，60日內(nèi)應(yīng)支付全部地價款，逾期未全部支付地價款的，出讓方依照法律和合同約定，收回土地使用權(quán)。二是土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地，由縣以上人民政府土地管理部門予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款，甚至無償收回土地使用權(quán)，這是對不履行合同的義務(wù)人，采取的無條件取消其土地使用權(quán)的處罰形式。

　　（4）司法機關(guān)決定收回土地使用權(quán)。因土地使用者觸犯國家法律，不能繼續(xù)履行合同或司法機關(guān)決定沒收其全部財產(chǎn)，收回土地使用權(quán)。

　　4.國有建設(shè)用地使用權(quán)終止

　?。?）建設(shè)用地使用權(quán)因土地滅失而終止

　　土地使用權(quán)要以土地的存在或土地能滿足某種需要為前提，因土地使用權(quán)滅失而導(dǎo)致使用人實際上不能繼續(xù)使用土地，使用權(quán)自然終止。土地滅失是指由于自然原因造成原土地性質(zhì)的徹底改變或原土地面貌的徹底改變，諸如地震、水患、塌陷等自然災(zāi)害引起的不能使用土地而終止。

　?。?）國有建設(shè)用地使用權(quán)因土地使用者的拋棄而終止

　　由于政治、經(jīng)濟(jì)、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無法履行而終止土地使用權(quán)。

　?。ㄈ﹪薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓合同

　　國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。出讓合同有成片土地使用權(quán)出讓合同，項目用地（宗地）土地使用權(quán)出讓合同，劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押而補辦的土地使用權(quán)出讓合同三類。

　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同主要包括下列三個內(nèi)容：

　?。?）合同的正本、副本。主要內(nèi)容有：簽約雙方當(dāng)事人；出讓地塊的位置、面積、界線等自然情況；地價款數(shù)額、定金、支付方式和期限；土地使用期限；動工及開發(fā)期限；取得土地使用權(quán)的方式及違約責(zé)任等。

　?。?）出讓合同附件。主要內(nèi)容有：地塊四至平面、界樁定點、土地利用要求、城市建設(shè)管理要求、建設(shè)要求、建筑面積、限高、綠化率、建筑比例等。

　?。?）補充合同。主要內(nèi)容有：雙方在土地使用權(quán)出讓格式合同中尚未包括的未盡事宜，合同文本需要變換的事項等。

　　1.管理權(quán)限

　　國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，有計劃、有步驟地進(jìn)行。國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)后，由土地管理部門實施。

　?。ㄋ模﹪薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓管理

　　2.出讓金繳納

　　土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。出讓方應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權(quán)。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。

　　3.出讓后土地使用管理

　　土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照土地出讓管理有關(guān)規(guī)定重新簽訂出讓合同，調(diào)整國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

　?。ㄎ澹﹪虚e置土地的處理

　　經(jīng)法定手續(xù)，以征收、劃撥、出讓方式取得土地使用權(quán)的單位或個人，未按規(guī)定的土地用途利用土地，也未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地，視為閑置土地，土地管理部門應(yīng)對閑置土地及時處置。

　　1.閑置土地的范圍

　　下列土地屬于閑置土地：

　?。?）未按建設(shè)用地批準(zhǔn)書和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限開發(fā)利用土地的；

　?。?）核準(zhǔn)使用的土地，自土地使用權(quán)出讓合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿一年未動工開發(fā)建設(shè)的；

　?。?）已動工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足應(yīng)開發(fā)建設(shè)面積的1/3，或投資額不足總投資額25 %且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的；

　?。?）法律、行政法規(guī)有其他規(guī)定的。

　　2.閑置土地的處置方式

　　對于閑置土地的處置有下列方式：

　?。?）延長開發(fā)建設(shè)期限，但最長不得超過1年；

　　（2）變更土地用途辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)；

　　（3）安排臨時使用，待原項目具備條件后，重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價；

　?。?）政府為土地使用者置換其他閑置土地；

　　（5）政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，對原用地單位給予經(jīng)濟(jì)補償；

　?。?）政府收回土地，并與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書；

　?。?）因政府及有關(guān)部門行為造成土地閑置的，由政府和用地單位協(xié)商處理。

　　3.征收土地閑置費

　　在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)，閑置一年以上按出讓金的20 9/6以下征收土地閑置費。

　　已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年以上未動工建設(shè)的，按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定征收土地閑置費。

　　4.無償收回土地

　　未按建設(shè)用地批準(zhǔn)書和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限動工開發(fā)建設(shè)的用地單位，連續(xù)兩年以上未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回土地使用權(quán)并予以公告，下達(dá)《收回國有土地使用權(quán)決定書》，終止土地有償使用合同，撤銷《國有土地劃撥決定書》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，注銷土地登記和土地證書。

建設(shè)工程教育網(wǎng)2021年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人新課已開通，網(wǎng)校總結(jié)多年輔導(dǎo)經(jīng)驗，從學(xué)員實際需求出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試重點、難點，融入先進(jìn)的教學(xué)理念，為幫助考生高效備戰(zhàn)2021年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試，打造全新課程套餐！立即查看>>