五、房地產(chǎn)抵押的主要類型

　　1.一般房地產(chǎn)抵押

　　一般房地產(chǎn)抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人的行為。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該房地產(chǎn)優(yōu)先受償。

　　2.在建工程抵押

　　在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

　　3.預(yù)購商品房貸款抵押

　　預(yù)購商品房貸款抵押是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機構(gòu)代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。各地的住房公積金中心為支持住房消費也提供政策性的低息貸款，但通常是與金融機構(gòu)合作，委托其代辦放貸、收貸等工作。

　　4.最高額抵押

　　最高額抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)用房地產(chǎn)提供擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。

　　最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，

　　但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，抵押權(quán)人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高債權(quán)額，但變更的內(nèi)容不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。

　　有下列情形之一的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：

　　（1）約定的債權(quán)確定期間屆滿；

　?。?）沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán)；

　?。?）新的債權(quán)不可能發(fā)生；

　?。?）抵押財產(chǎn)被查封、扣押；

　?。?）債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；

　?。?）法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。

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