土地總登記是指在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的

　　全面登記。

　　土地總登記首先由縣級(jí)以上人民政府就土地登記區(qū)的劃分、土地登記的期限、土地登記收件地點(diǎn)、土地登記申請(qǐng)人應(yīng)提交的相關(guān)文件材料及需要通告的其他事項(xiàng)發(fā)布通告。然后，由國(guó)土資源行政主管部門(mén)對(duì)符合總登記要求的宗地予以公告。公告的主要內(nèi)容包括：（1）土地權(quán)利人的姓名或者名稱(chēng)、地址；（2）準(zhǔn)予登記的土地坐落、面積、用途、權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類(lèi)型和使用期限；（3）土地權(quán)利人及其他利害關(guān)系人提出異議的期限、方式和受理機(jī)構(gòu)；（4）需要公告的其他事項(xiàng)。公告期滿，當(dāng)事人對(duì)土地總登記審核結(jié)果無(wú)異議或者異議不成立的，由國(guó)土資源行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后辦理登記。

　　（二）土地初始登記

　　土地初始登記是指土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有關(guān)的初始登記有：

　　1.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記

　　依法以劃撥方式、出讓方式、劃撥方式轉(zhuǎn)為出讓方式、租賃方式、國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股方式、國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)持《土地登記辦法》所要求的相關(guān)批準(zhǔn)用地文件和相關(guān)證明材料，申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。值得注意的是，依法以出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人只有在付清全部國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。

　　2.土地抵押權(quán)登記

　　依法抵押土地使用權(quán)的，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)持土地權(quán)利證書(shū)、主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同以及相關(guān)證明材料，申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押登記。同一宗地多次抵押的，以抵押登記申請(qǐng)先后為序辦理抵押登記。符合抵押登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)將抵押合同約定的有關(guān)事項(xiàng)在土地登記簿和土地權(quán)利證書(shū)上加以記載，并向抵押權(quán)人頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。申請(qǐng)登記的抵押為最高額抵押的，應(yīng)記載所擔(dān)保的最高債權(quán)額、最高額抵押的期間等內(nèi)容。

　　3.地役權(quán)登記

　　在土地上設(shè)定地役權(quán)后，當(dāng)事人申請(qǐng)地役權(quán)登記的，供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人應(yīng)向國(guó)土資源行政主管部門(mén)提交土地權(quán)利證書(shū)和地役權(quán)合同等相關(guān)證明材料。符合地役權(quán)登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)將地役權(quán)合同約定的有關(guān)事項(xiàng)分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權(quán)利證書(shū)，并將地役權(quán)合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中。供役地、需役地分屬不同國(guó)土資源行政主管部門(mén)管轄的，當(dāng)事人可以向負(fù)責(zé)供役地登記的國(guó)土資源行政主管部門(mén)申請(qǐng)地役

　　權(quán)登記。負(fù)責(zé)供役地登記的國(guó)土資源行政主管部門(mén)完成登記后，應(yīng)通知負(fù)責(zé)需役地登記的國(guó)土資源行政主管部門(mén)，由其記載于需役地的土地登記簿。

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　　土地變更登記是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱(chēng)、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。包括：

　　1.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記 無(wú)論以何種合法方式，致使國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人均應(yīng)持原國(guó)有土地使用證和相關(guān)的證明材料，申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。

　　2.土地抵押權(quán)變更登記

　　土地使用權(quán)在抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者土地抵押權(quán)因主債權(quán)被轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人均應(yīng)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。

　　3.地役權(quán)變更登記

　　已經(jīng)設(shè)定地役權(quán)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人應(yīng)持變更后的地役權(quán)合同及土地權(quán)利證書(shū)等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)辦理地役權(quán)變更登記。

　　4.土地用途變更登記

　　土地用途發(fā)生變更的，當(dāng)事人應(yīng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件和原土地權(quán)利證書(shū)，申請(qǐng)土地用途變更登記。土地用途變更依法需要補(bǔ)交土地出讓價(jià)款的，當(dāng)事人還應(yīng)提交已補(bǔ)交土地出讓價(jià)款的繳納憑證。

　　5.土地其他變更登記

　　土地權(quán)利人姓名或名稱(chēng)、地址發(fā)生變化的，當(dāng)事人應(yīng)持原土地權(quán)利證書(shū)等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)姓名或者名稱(chēng)、地址變更登記。

　　（四）土地注銷(xiāo)登記

　　土地注銷(xiāo)登記是指因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。

　　對(duì)依法收回的國(guó)有土地和因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書(shū)致使原土地權(quán)利消滅，當(dāng)事人未辦理注銷(xiāo)登記的，可直接辦理注銷(xiāo)登記。

　　因自然災(zāi)害等原因造成土地權(quán)利消滅的，原土地權(quán)利人應(yīng)持原土地權(quán)利證書(shū)及相關(guān)證明材料，申請(qǐng)注銷(xiāo)登記。

　　非住宅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，當(dāng)事人應(yīng)在期限屆滿前15日內(nèi)，持原土地權(quán)利證書(shū)，申請(qǐng)注銷(xiāo)登記。

　　已經(jīng)登記的土地抵押權(quán)、地役權(quán)終止的，當(dāng)事人應(yīng)在該土地抵押權(quán)、地役權(quán)終止之日起15日內(nèi)，持相關(guān)證明文件，申請(qǐng)土地抵押權(quán)、地役權(quán)注銷(xiāo)登記。

　　當(dāng)事人未按照規(guī)定申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人限

　　期辦理；逾期不辦理的，進(jìn)行注銷(xiāo)公告，公告期滿后可直接辦理注銷(xiāo)登記。

　　土地登記注銷(xiāo)后，國(guó)土資源行政主管部門(mén)收回土地權(quán)利證書(shū)；確實(shí)無(wú)法收回的，應(yīng)在土地登記簿上注明，并經(jīng)公告后廢止。

　　（五）土地其他登記

　　土地其他登記包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記。

　　1.更正登記

　　更正登記分為下列兩種情況：

　?。?）國(guó)土資源行政主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的，應(yīng)報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后進(jìn)行更正登記，并書(shū)面通知當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更換或者注銷(xiāo)原土地權(quán)利證書(shū)的手續(xù)。當(dāng)事人逾期不辦理的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)并公告后，原土地權(quán)利證書(shū)廢止。更正登記涉及土地權(quán)利歸屬的，應(yīng)對(duì)更正登記結(jié)果進(jìn)行公告。

　?。?）土地權(quán)利人或利害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，均可以持相關(guān)證明材料申請(qǐng)更正登記。

　　2.異議記

　　異議登記是更正登記中發(fā)生的。土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。對(duì)符合異議登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)將相關(guān)事項(xiàng)記載于土地登記簿，并向申請(qǐng)人頒發(fā)異議登記證明，同時(shí)書(shū)面通知土地登記簿記載的土地權(quán)利人。異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)。

　　異議登記申請(qǐng)人應(yīng)在異議登記之日起15日內(nèi)起訴。如未起訴，或人民法院對(duì)其起訴不予受理，或人民法院對(duì)其訴訟請(qǐng)求不予支持，異議登記申請(qǐng)人或者土地登記簿記載的土地權(quán)利人可申請(qǐng)注銷(xiāo)異議登記。異議登記失效后，原申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)再次申請(qǐng)異議登記的，不予受理。

　　3.預(yù)告登記

　　預(yù)告登記發(fā)生在土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓時(shí)，當(dāng)事人簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，可以按照約定持轉(zhuǎn)讓協(xié)議申請(qǐng)預(yù)告登記。對(duì)符合預(yù)告登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)將相關(guān)事項(xiàng)記載于土地登記簿，并向申請(qǐng)人頒發(fā)預(yù)告登記證明。預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行土地登記之日起3個(gè)月內(nèi)當(dāng)事人未申請(qǐng)土地登記的，預(yù)告登記失效。

　　4.查封登記

　　查封登記是指國(guó)土資源行政主管部門(mén)根據(jù)人民法院提供的查封裁定書(shū)和協(xié)助

　　執(zhí)行通知書(shū)，報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后將查封或者預(yù)查封的情況在土地登記簿上加以記載。

　　在辦理查封登記時(shí)國(guó)土資源行政主管部門(mén)需要注意下列幾點(diǎn)：

　?。?）協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)時(shí)，不對(duì)生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)進(jìn)行實(shí)體審查，如認(rèn)為人民法院的查封、預(yù)查封裁定書(shū)或者其他生效法律文書(shū)錯(cuò)誤的，可向人民法院提出審查建議，但不得停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。

　?。?）對(duì)被執(zhí)行人因繼承、判決或者強(qiáng)制執(zhí)行取得，但尚未辦理變更登記的土地使用權(quán)的查封，依照?qǐng)?zhí)行查封的人民法院提交的法律文書(shū)，先辦理變更登記手續(xù)后，再行辦理查封登記。

　?。?）土地使用權(quán)在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記。

　?。?）兩個(gè)以上人民法院對(duì)同一宗土地進(jìn)行查封的，應(yīng)為先送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的人民法院辦理查封登記手續(xù)，對(duì)后送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的人民法院辦理輪候查封登記，并書(shū)面告知其該土地使用權(quán)已被其他人民法院查封的事實(shí)及查封的有關(guān)情況。輪候查封登記的順序按照人民法院送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的時(shí)間先后進(jìn)行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封；查封法院對(duì)查封的土地使用權(quán)全部處理的，排列在后的輪候查封自動(dòng)失效；查封法院對(duì)查封的土地使用權(quán)部分處理的，對(duì)剩余部分，排列在后的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封。預(yù)查封的輪候登記參照上述輪候查封登記的規(guī)定辦理。

　?。?）查封、預(yù)查封期限屆滿或者人民法院解除查封的，查封、預(yù)查封登記失效，應(yīng)注銷(xiāo)查封、預(yù)查封登記。

　　（6）對(duì)被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)，在查封、預(yù)查封期間，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。

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