五、房屋登記的程序及要件

　　房屋登記的一般程序為申請、受理、審核、記載于登記薄、繕證和發(fā)證。房屋登記機構(gòu)認(rèn)為必要時，可以就登記事項進行公告。

　　（一）申請

　　《房屋登記辦法》已明確了各類房屋登記申請需要提交的相應(yīng)材料。房屋登記，申請人向房屋所在地的房屋登記機構(gòu)提出申請時，應(yīng)提交申請登記材料的原件。不能提供原件的，應(yīng)提交經(jīng)有關(guān)機關(guān)確認(rèn)與原件一致的復(fù)印件。

　　申請人應(yīng)對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責(zé)，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記。

　　委托代理人申請房屋登記的，代理人應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書和身份證明。境外申請人委托代理人申請房屋登記的，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理公證或者認(rèn)證。申請房屋登記的，申請人應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納登記費。

　　1.申請房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

　　（1）登記申請書；

　?。?）申請人身份證明；

　　（3）建設(shè)用地使用權(quán)證明；

　　（4）建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明；

　　（5）房屋已竣工的證明；

　?。?）房屋測繪報告；

　?。?）其他必要材料。

　　前款第（7）項，就是核準(zhǔn)某一登記事項所需要而登記辦法沒有直接規(guī)定的登記文件。從實際情況看，初始登記時應(yīng)提供的其他必要材料主要有：被代理人無完全民事行為能力的證明、委托書和施工許可證等。

　　2.申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

　?。?）登記申請書；

　?。?）申請人身份證明；

　?。?）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；

　　（4）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；

　　（5）其他必要材料。

　　前款第（4）項，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。

　　前款第（5）項，可能包括：轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的房屋，應(yīng)提交政府的批準(zhǔn)文件；交納契稅的憑證；測繪圖件；各種佐證的證明文件，如遺失聲明、其他規(guī)定要求申請人補充的材料。

　　3.申請房屋所有權(quán)變更登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

　?。?）登記申請書；

　?。?）申請人的身份證明；

　?。?）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；

　?。?）證明發(fā)生變更事實的材料；

　?。?）其他必要材料。

　　4.申請房屋所有權(quán)注銷登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

　?。?）登記申請書；

　?。?）申請人的身份證明；

　?。?）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；

　?。?）證明房屋所有權(quán)消滅的材料；

　?。?）其他必要材料。

　　（二）受理

　　申請人提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)予以受理，并出具書面憑證。申請人提交的申請登記材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)不予受理，并告知申請人需要補正的內(nèi)容。

　　（三）審核

　　房屋登記機構(gòu)應(yīng)查驗申請登記材料，并根據(jù)不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關(guān)事項詢問申請人。詢問結(jié)果應(yīng)經(jīng)申請人簽字確認(rèn)，并歸檔保留。房屋登記機構(gòu)認(rèn)為申請登記房屋的有關(guān)情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料。

　?。ㄋ模┯涊d于登記簿

　　登記申請符合《房屋登記辦法》規(guī)定條件的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)予以登記，并將申請登記事項記載于房屋登記簿。登記申請不符合《房屋登記辦法》規(guī)定條件的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)不予登記，并書面告知申請人不予登記的原因。

　　房屋登記機構(gòu)將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，申請人可以撤回登記申請。

　?。ㄎ澹┛樧C和發(fā)證

　　房屋登記機構(gòu)應(yīng)根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書或登記證明。房屋權(quán)屬證書包括房屋所有權(quán)證書、房屋他項權(quán)利證書。

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