二、 房地產登記制度的類型

　　根據登記的內容和方式的不同，各國房地產登記制度分為契約登記制和產權登記制兩大類型。

　?。ㄒ唬┢跫s登記制

　　契約登記制度的理論基礎是對抗要件主義，這一理論認為房地產權利的變更、他項權利的設定，在當事人訂立合約之時就已生效，即雙方一經產生債的關系，房地產權利的轉移或他項權利的設定即同時成立。登記僅僅是作為對抗第三人的要件，所以稱為對抗要件主義。其主要特點是：登記機構對登記申請采取形式審查，登記權利的狀態(tài)；登記只具有公示力而無公信力，不經登記，只能在當事人中產生效力，不能對抗第三人。法院可以裁定已登記的契約無效，登記機構對此并不承擔責任。因該項制度為法國首創(chuàng)，所以又稱為“法國登記制”。

　?。ǘ┊a權登記制

　　產權登記制的理論基礎是成立要件主義。這一理論認為：當事人訂立的有關房地產權利轉移或他項權利設定的合同效力只是一種債的效力，即當事人在法律

　　上只能得到債權的保護，而不能得到物權的保護。只有履行權屬登記手續(xù)以后，房屋受讓人或他項權利的權利人的房屋所有權或房屋他項權利才告成立。將登記作為房地產權利成立的要件，所以稱為成立要件主義。產權登記制又可分為權利登記制和托倫斯登記制兩種。

　　1.權利登記制

　　登記機構設置登記簿，房地產權利的取得、變更過程在登記簿上記載，利害關系人、相關當事人根據登記簿的記載推知該房地產產權狀態(tài)，若房地產權利的取得未經登記便不產生效力，不僅不能對抗第三人，在當事人之間也不發(fā)生效力。其主要特點為：對登記申請采取實質審查登記權利的現狀；登記有公信力即登記簿上所載事項，可以對抗善意第三人，在法律上有絕對的效力。因該項制度發(fā)源于德國，故又稱為“德國登記制”。

　　2.托倫斯登記制

　　該制度為澳大利亞人托倫斯所創(chuàng)，在予以登記后，發(fā)給權利人權屬證書。房地產權利一旦載人政府產籍，權利狀態(tài)就明確地記載在權屬證書上，權利人可以憑證行使房地產權利。其主要特點是：房地產權利一經登記便具有絕對的法律效力；已登記權利如發(fā)生轉移，必須在登記簿上加以記載；登記采取強制登記制度；登記簿為兩份，權利人取得副本，登記機構保留正本，正副本內容必須完全一致。

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