第二節(jié) 物業(yè)管理的相關(guān)制度

　　物業(yè)管理的基本制度包括：業(yè)主大會(huì)制度、管理規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格制度和住宅專項(xiàng)維修資金制度等。與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)相關(guān)的制度有業(yè)主大會(huì)制度、管理規(guī)約制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、住宅專項(xiàng)維修資金制度。

　　一、業(yè)主大會(huì)制度

　?。ㄒ唬I(yè)主

　　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，不受國籍限制，也不受其自然人、法人或其他組織的屬性限制。

　　在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主基于對(duì)房屋的所有權(quán)享有對(duì)物業(yè)和相關(guān)共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。這些權(quán)利有些由單個(gè)業(yè)主享有和行使，有些只能通過業(yè)主大會(huì)來實(shí)現(xiàn)。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利包括：

　　（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

　?。?）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

　?。?）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

　?。?）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

　?。?）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

　?。?）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

　?。?）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　?。?）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　?。?）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；

　?。?0）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　權(quán)利和義務(wù)是相對(duì)應(yīng)的，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有一定權(quán)利的同時(shí)還應(yīng)當(dāng)履行一定的義務(wù)。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)主要有：

　?。?）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

　?。?）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

　?。?）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

　?。?）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　?。?）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　?。ǘI(yè)主大會(huì)

　　業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。

　　業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　?。?）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　?。?）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

　　（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

　?。?）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

　?。?）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

　?。?）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　?。?）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　決定第（5）項(xiàng)和第（6）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開，一般一年召開一次。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議或發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　?。ㄈI(yè)主委員會(huì)

　　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分離，業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。

　　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在首次會(huì)議召開時(shí)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，人數(shù)為5～11名的單數(shù)。業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力和必要工作時(shí)間的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處和區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1～2人。

　　業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，履行以下職責(zé)：

　?。?）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　　（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　?。?）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　?。?）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

　　（5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　?。ㄋ模┫拗菩砸?guī)定

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

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