☆☆☆考點40：

　　對某種房地產(chǎn)供給量是由許多因素共同決定的，其中主要有：

　　1.該種房地產(chǎn)的價格水平。

　　2.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本。

　　3.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。

　　4.開發(fā)商對未來的預(yù)期。

　　它們對房地產(chǎn)供給量的影響分別如下：

　　1.該種房地產(chǎn)的價格水平。一般來說，某種房地產(chǎn)的價格越高，開發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多；相反，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越少。

　　2.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在某種房地產(chǎn)自身的價格保持不變的情況下，開發(fā)成本上升會減少開發(fā)利潤，從而會使該種房地產(chǎn)的供給減少；相反，會使該種房地產(chǎn)的供給增加。

　　3.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。在一般情況下，開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，開發(fā)商就會開發(fā)更多數(shù)量的房地產(chǎn)。

　　4.開發(fā)商對未來的預(yù)期。如果開發(fā)商對未來的預(yù)期看好，如開發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價格會上漲，則在制定投資開發(fā)計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給增加，同時會把現(xiàn)在開發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣，待價而沽，從而會減少該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給；如果開發(fā)商對未來的預(yù)期是悲觀的，其結(jié)果會相反。

　　☆考點41：

　　現(xiàn)金流量是指一個項目在某一特定時期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額。從房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價的角度來看，現(xiàn)金流量是指由于房地產(chǎn)投資項目實施而引起的資金收支的改變量。

　　現(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。

　　現(xiàn)金流入通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負(fù)現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)金流量是指某一時點上的正現(xiàn)金流量與負(fù)現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：

　　凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量

　　☆考點42：

　　房地產(chǎn)的需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價格之間的關(guān)系。

　　橫軸表示需求數(shù)量，縱軸表示價格。由于價格下降導(dǎo)致需求增加，因此需求曲線向右下方傾斜。如果考慮影響需求量的其他因素，則需求量不再是沿著需求曲線上下移動，而是整個需求曲線發(fā)生位移。

　　在影響房地產(chǎn)需求的其他因素不變的前提下，如果消費者的收入水平提高，整個需求曲線將由D0向右位移到D1；如果消費者的收入水平下降，整個需求曲線將由D0向左位移到D2.

　　☆考點43：

　　是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者（賣者）在特定時間、以特定價格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。

　　▲形成供給有兩個條件：一是開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是開發(fā)商或擁有者有能力供給。

　　☆☆☆考點44：

　　為直觀地反映現(xiàn)金流量與時間的關(guān)系，便于分析和計算，通常將現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及其量值的大小、發(fā)生的時點用圖形描繪出來，該圖即是現(xiàn)金流量圖。

　　現(xiàn)金流量圖的習(xí)慣表示方法是：

　　1.用一水平線表示時間，將該水平線劃分為長短相同的間隔，每一間隔代表一個時間單位，即計息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常為年；

　　2.劃分了時間間隔后的水平線，表示一個從0開始到n結(jié)束的時間序列，在該線的左端，以0表示時間序列的起點，同時它也是第一個計息周期的起始點，依次向右延伸，從1到n 分別代表各計息周期的終點。前一個計息周期的終點同時也是后一個計息周期的起點。

　　3.用帶箭頭的垂直線段代表現(xiàn)金流量，箭頭向上表示現(xiàn)金流入，箭頭向下表示現(xiàn)金流出，以垂直線的長短來表示現(xiàn)金流量的絕對值大小，即現(xiàn)金流量越大，垂直線越長。

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　?。?）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義

　　進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。

　?。?）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　a 區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。

　　區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共服務(wù)設(shè)施完備程度、臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產(chǎn)價格的因素。

　　b 權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。

　　權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響房地產(chǎn)價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用年限調(diào)整。

　　c 實物狀況調(diào)整的內(nèi)容實物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況。進(jìn)行實物狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格。

　　實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度（屬于可比實例、估價對象之內(nèi)的部分）、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素；對于建筑物來說，主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面格局、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價格的因素。

　?。?）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是：首先列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實物方面的；其次判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；然后將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項比較，找出它們之間的差異所造成的價格差異程度；最后根據(jù)價格差異程度對可比實例價格進(jìn)行調(diào)整?？偟膩碚f，如果可比實例房地產(chǎn)優(yōu)于估價對象房地產(chǎn)，則應(yīng)對可比實例價格做減價調(diào)整；反之，則應(yīng)做增價調(diào)整。

　　具體進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種。

　?。?）直接比較調(diào)整一般是采用評分的辦法，以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（通常定為100分），將可比實例房地產(chǎn)狀況與它逐項進(jìn)行比較、打分。如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況差，則打的分?jǐn)?shù)就低于100；相反，打的分?jǐn)?shù)就高于100.然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率。采用直接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：

　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 x 100/（）=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格上式括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，為可比實例房地產(chǎn)狀況相對于估價對象房地產(chǎn)狀況的得分。

　　（2）間接比較調(diào)整與直接比較調(diào)整相似，所不同的是設(shè)想一個標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，然后以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（通常定為100分），將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項進(jìn)行比較、打分。如果估價對象、可比實例的房地產(chǎn)狀況比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況差，則打的分?jǐn)?shù)就低于100；相反，打的分?jǐn)?shù)就高于100采用間接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：

　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 x 100/（）x （）/100=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格上式位于分母的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字為可比實例房地產(chǎn)狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分，位于分子的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字為估價對象房地產(chǎn)狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。

　?。?）房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)注意的問題

　?。?）可比實例的房地產(chǎn)狀況，無論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實物狀況，都應(yīng)是成交價格所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是在估價時點或其他時候的狀況。因為在估價時點或其他時候，可比實例房地產(chǎn)狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價格就不能反映了。除了期房交易的成交價格之外，可比實例的房地產(chǎn)狀況一般是可比實例房地產(chǎn)在其成交日期時的狀況。

　?。?）由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)位和實物因素不同，即使某些因素相同，但其對價格的影響程度也不一定相同。因此，在進(jìn)行區(qū)位狀況和實物狀況的比較、調(diào)整時，具體比較、調(diào)整的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。例如，居住房地產(chǎn)講求寧靜、安全、舒適；商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程度、交通條件；工業(yè)房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)對外交通運輸；農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)重視土壤、排水和灌溉條件等。

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建設(shè)工程教育網(wǎng)2021年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人新課已開通，網(wǎng)?？偨Y(jié)多年輔導(dǎo)經(jīng)驗，從學(xué)員實際需求出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試重點、難點，融入先進(jìn)的教學(xué)理念，為幫助考生高效備戰(zhàn)2021年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試，打造全新課程套餐！立即查看>>