第三章 不同目的房地產估價

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對不同估價目的在房地產估價時所起的作用，房地產估價的假設前提，房地產價值類型與房地產估價前提之間的關系，房地產價值類型和估價前提、房地產權利和房地產交換價值之間的關系，以及它們和房地產估價目的的關系等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節(jié) 建設用地使用權出讓價格評估

　　一、建設用地使用權出讓價格評估的特點

　　（一）建設用地使用權出讓價格評估應采用市場價值標準

　?。ǘ┕纼r時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點

　　（三）不同出讓方式可側重采用不同的估價方法

　?。ㄋ模┧鸭袌鲑Y料時，尤其應注重所選實例的可替代性

　　二、建設用地使用權出讓價格評估方法的選擇

　?。ㄒ唬┦袌龇?/p>

　?。ǘ┘僭O開發(fā)法

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　?。ㄋ模┗鶞实貎r修正法

　　第二節(jié) 房地產轉讓價格評估

　　一、房地產轉讓價格評估的特點

　　二、房地產轉讓價格評估常用方法

　　（一）市場法

　　（二）假設開發(fā)法

　　（三）成本法

　　（四）收益法

　?。ㄎ澹┗鶞实貎r修正法

　　第三節(jié) 房地產抵押價值評估

　　一、房地產抵押價值內涵及評估實質

　　二、房地產抵押估價的法律規(guī)定

　?。ㄒ唬┛梢栽O定抵押的房地產及對其抵押時的要求

　?。ǘ┎坏迷O定抵押的房地產

　　（三）其他限制條件

　?。ㄋ模┡c房地產抵押估價有關的規(guī)定

　　三、房地產抵押價值評估技術路線及估價方法

　　（一）完全產權房地產

　?。ǘ┎煌耆a權房地產

　?。ㄈ┎糠郑ň植浚┓康禺a

　　（四）在建工程房地產

　?。ㄎ澹┼l(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產

　　四、房地產抵押估價的注意事項

　?。ㄒ唬┕纼r目的

　　（二）估價時點

　?。ㄈ┐_認估價對象可以作為設定抵押的房地產

　　（四）合理確定假設前提和限制條件

　?。ㄎ澹┌盐帐袌鲲L險防止高估

　?。┕纼r中的謹慎原則

　?。ㄆ撸┦袌鲎儸F能力分析

　?。ò耍┱f明與風險提示

　?。ň牛┢渌?/p>

　　第四節(jié) 房屋征收評估

　　一、房屋征收補償內涵

　　二、房屋征收評估特點

　?。ㄒ唬┕纼r數量大

　?。ǘ┥婕懊鎻V，社會影響大

　?。ㄈ┕纼r對象復雜，需要協調各種關系

　?。ㄋ模┭a償價格關聯性強

　　三、房屋征收評估的相關規(guī)定

　?。ㄒ唬┓课菡魇赵u估對象

　　（二）房屋征收評估目的

　?。ㄈ┓课菡魇赵u估范圍

　?。ㄋ模┓课菡魇赵u估的時點

　?。ㄎ澹┓课菡魇赵u估價值內涵

　?。┓课菡魇赵u估標準

　?。ㄆ撸┓课菡魇赵u估因素

　　四、房屋征收評估方法和結果確定

　　（一）房屋征收評估方法

　?。ǘ┓课菡魇赵u估結果確定

　　五、房屋征收評估技術路線

　?。ㄒ唬┦袌龇ㄔu估技術路線

　　1．收集和測算類似房地產價格

　　2．修正類似房地產價格

　　3．確定被征收房屋價格

　　（二）收益法評估技術路線

　?。ㄈ┏杀痉ㄔu估技術路線

　　（四）假設開發(fā)法評估技術路線

　　1．測算續(xù)建完成后的價值

　　2．測算續(xù)建成本和費用

　　3．測算在建工程價值

　　六、房屋征收評估工作流程

　?。ㄒ唬┰u估機構選定

　?。ǘ┰u估機構業(yè)務承攬

　?。ㄈ┰u估委托

　?。ㄋ模┰u估準備和業(yè)務開展

　　（五）實地查勘

　?。┏醪皆u估結果公示

　?。ㄆ撸┨峤辉u估報告

　　（八）解釋說明

　?。ň牛┵Y料保管

　　七、房屋征收復核評估和鑒定

　　1．申請復核評估

　　2．復核評估

　　3．評估專家鑒定

　　第五節(jié) 房地產強制拍賣估價

　　一、房地產拍賣的相關法律規(guī)定

　　二、房地產強制拍賣估價的特點

　?。ㄒ唬娭铺幏?/p>

　?。ǘ┛焖僮儸F

　　（三）市場需求面窄、推廣力度小

　　（四）消費者心理因素

　?。ㄎ澹┵徺I者的額外支出

　　三、房地產強制拍賣估價的技術路線

　　四、房地產強制拍賣估價的類型與方法

　　（一）商品房

　　（二）行政劃撥地上的房產

　?。ㄈ┰诮üこ?/p>

　　第六節(jié) 房地產損害賠償估價

　　一、房地產價值損失的原因及種類

　?。ㄒ唬┮蛞?guī)劃修改給房地產權利人的合法權益造成損失

　　1．房屋本身的規(guī)劃修改、變更導致的房地產價值損失

　　2．小區(qū)內部的規(guī)劃修改、變更導致的房地產價值損失

　　3．小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導致的房地產價值損失

　　4．房地產所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導致的房地產價值損失

　　5．房地產所在區(qū)域大型基礎設施建設修改、變更導致的房地產價值損失

　?。ǘ┮蛟谙噜復恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產造成價值損失

　?。ㄈ┮颦h(huán)境污染造成房地產價值損失

　?。ㄋ模┮蚬こ藤|量缺陷造成房地產價值損失

　　（五）因施工中挖基礎不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產價值損失

　?。┮虍愖h登記不當，造成房地產權利人損害

　?。ㄆ撸┮蚍欠ㄅ鷾收魇铡⑹褂猛恋?，給當事人造成損失

　　（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

　?。ň牛┮驅Ψ康禺a權利行使不當限制，給房地產權利人造成損失

　　二、房地產損害造成的損失分析

　?。ㄒ唬┓康禺a損害的分類

　　1．按照房地產受損害的部位劃分

　　2．按照房地產可修復的損害和不可修復的損害劃分

　　3．按照暫時性的損害和永久性的損害劃分

　　（二）房地產損害的賠償金額

　　三、房地產損害賠償估價內涵及特點

　?。ㄒ唬┓康禺a損害賠償評估內涵

　?。ǘ┓康禺a損害賠償評估價值定義

　　（二）損害賠償估價的特點

　　四、房地產損害賠償估價方法選擇

　　（一）修復費用法（成本法）

　　（二）損失資本化法

　　1．凈收益減少收益年期不變型

　　2．凈收益不變收益年期減少型

　　3．凈收益、收益年期減少型

　?。ㄈ┵r償實例比較法

　?。ㄋ模p害前后價差法

　　五、房地產損害賠償估價的技術路線及難點處理

　?。ㄒ唬┮?guī)劃變更導致房地產價值損失的估價技術路線及難點處理

　?。ǘ┥唐贩抠|量缺陷導致價值減損的估價技術路線及難點處理

　　第七節(jié) 企業(yè)各種經濟行為涉及的房地產估價

　　一、企業(yè)各種經濟行業(yè)涉及的房地產估價類型

　　（一）房地產權屬發(fā)生轉移

　　（二）房地產權屬不發(fā)生轉移

　　二、估價的假設前提

　　三、估價方法的選用

　?。ㄒ唬┓康禺a權屬發(fā)生轉移的估價

　　（二）房地產權屬不發(fā)生轉移的估價

　　考試要求

　　1．掌握建設用地使用權出讓價格評估；

　　2．掌握房地產轉讓價格評估；

　　3．掌握房地產抵押價值評估；

　　4．掌握房屋征收評估；

　　5．熟悉房地產強制拍賣估價；

　　6．熟悉房地產損害賠償估價；

　　7．了解企業(yè)各種經濟行為涉及的房地產估價。

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