房地產(chǎn)市場(chǎng)概述1

　　一、內(nèi)容提要：本講主要講述了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)概述、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的相關(guān)內(nèi)容，在房地產(chǎn)供給與需求中主要講述了房地產(chǎn)供給與需求的相關(guān)內(nèi)容，以及房地產(chǎn)供求平衡及房地產(chǎn)供求彈性的內(nèi)容。

　　二、重點(diǎn)、難點(diǎn)

　　大綱要求：掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)和分類(lèi)，房地產(chǎn)供給、需求和供求平衡

　　熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和波動(dòng)

　　了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念，房地產(chǎn)供求彈性

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

　?。?）房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念（了解）

　　人們對(duì)于什么是市場(chǎng)，有許多定義或表述，例如：（1）市場(chǎng)是商品交換的場(chǎng)所（2）市場(chǎng)是指商品交易的任何場(chǎng)合；（3）市場(chǎng)是使商品交易雙方接觸的任何安排；（4）市場(chǎng)是連接商品生產(chǎn)者和商品消費(fèi)者之間的橋梁；（5）市場(chǎng)是商品交換關(guān)系的總和（6）市場(chǎng)是指某一特定商品或服務(wù)的現(xiàn)有目標(biāo)客戶(hù)群；（7）市場(chǎng)是一種商品或服務(wù)的所有潛在購(gòu)買(mǎi)者的需求總和。

　　拿“市場(chǎng)是一種商品或服務(wù)的所有潛在購(gòu)買(mǎi)者的需求總和”來(lái)講，它是從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的角度來(lái)定義市場(chǎng)，突出了消費(fèi)者的需求。這個(gè)市場(chǎng)定義可以用下列簡(jiǎn)明的公式來(lái)概括：

　　市場(chǎng)=人口+購(gòu)買(mǎi)能力+購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)

　　該公式說(shuō)明，人口、購(gòu)買(mǎi)能力和購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)三個(gè)因素，缺少一個(gè)都不能構(gòu)成市場(chǎng)。一個(gè)市場(chǎng)至少要具備3個(gè)要素：（1）賣(mài)方；（2）買(mǎi)方；（3）可供交易的商品。賣(mài)方和買(mǎi)方又被稱(chēng)為市場(chǎng)主體，可供交易的商品又被稱(chēng)為市場(chǎng)客體。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是指所交易的商品是房地產(chǎn)的市場(chǎng)，交易包括買(mǎi)賣(mài)、互換、租賃、抵押等。房地產(chǎn)市場(chǎng)既可以是有形的，也可以是無(wú)形的。有形的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指固定的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所。

　　題目：市場(chǎng)定義可以用下列簡(jiǎn)明的公式來(lái)概括：市場(chǎng)=（?。?購(gòu)買(mǎi)能力+購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。
　　A．家庭戶(hù)數(shù)
　　B．成人人口
　　C．人口
　　D．就業(yè)人數(shù)

　　答案：（C）

　?。?）房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)有許多特點(diǎn)，其中主要的是：

　　1、交易的物質(zhì)實(shí)體不能進(jìn)行空間位置上的移動(dòng)，只能是無(wú)形權(quán)益的轉(zhuǎn)移。

　　2、交易的對(duì)象非標(biāo)準(zhǔn)化，是一個(gè)產(chǎn)品差異化的市場(chǎng)。

　　3、供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢(shì)等在不同地區(qū)各不相同，是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)。

　　4、容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)。

　　5、較多地受到法規(guī)政策的影響和限制。

　　6、一般人非經(jīng)常性參與，很多人一生中難得有幾次買(mǎi)賣(mài)經(jīng)歷。

　　7、交易的金額較大，依賴(lài)于金融機(jī)構(gòu)的支持與配合。

　　8、交易程序較復(fù)雜，需要簽定書(shū)面交易合同，辦理產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶(hù)手續(xù)等；

　　9、廣泛的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)。

　?。?）房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)

　　根據(jù)不同的需要，可以從不同的角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分類(lèi)。其中主要的幾種分類(lèi)如下：

　　1.按用途（功能）劃分。根據(jù)這種劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為居住房地產(chǎn)市場(chǎng)和非居住房地產(chǎn)市場(chǎng)兩大類(lèi)。居住房地產(chǎn)市場(chǎng)可進(jìn)一步分為普通住宅市場(chǎng)、高檔公寓市場(chǎng)、別墅市場(chǎng)等。非居住房地產(chǎn)市場(chǎng)可進(jìn)一步分為寫(xiě)字樓市場(chǎng)、商鋪市場(chǎng)、工業(yè)用房市場(chǎng)等。

　　2.按檔次劃分。根據(jù)這種劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)、中檔房地產(chǎn)市場(chǎng)和低檔房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　3.按區(qū)域范圍劃分。根據(jù)這種劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為整體房產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)兩大類(lèi)。

　　4.按交易方式劃分。根據(jù)這種劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)兩大類(lèi)。

　　5.按交易目的劃分。根據(jù)這種劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為房地產(chǎn)使用市場(chǎng)和房地產(chǎn)投資市場(chǎng)兩大類(lèi)。房地產(chǎn)使用市場(chǎng)是買(mǎi)賣(mài)或租賃房地產(chǎn)的目的是自用的市場(chǎng)。房地產(chǎn)投資市場(chǎng)是買(mǎi)賣(mài)或租賃房地產(chǎn)的目的是投資（再賣(mài)、出租或轉(zhuǎn)租）的市場(chǎng)。從購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的目的來(lái)看，具體還可分為自用、出租、消極性保值、準(zhǔn)備積極轉(zhuǎn)手。

　　6.按流轉(zhuǎn)次數(shù)劃分。根據(jù)這種劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（具體為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（具體為開(kāi)發(fā)的商品房的初次交易市場(chǎng)）和房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（具體為商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、已購(gòu)公有住房等的再次交易市場(chǎng)）。相關(guān)的分類(lèi)還有新房市場(chǎng)和舊房市場(chǎng)。其中的舊房市場(chǎng)又稱(chēng)為二手房市場(chǎng)、住房二級(jí)市場(chǎng)、存量房市場(chǎng)等。

　　7.按達(dá)成交易與入住的時(shí)間劃分，可分為現(xiàn)房市場(chǎng)和期房市場(chǎng)

　　8.按時(shí)間劃分。根據(jù)這種劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)、現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)和未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　題目：商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購(gòu)公有住房等的再次交易市場(chǎng)稱(chēng)為（?。┦袌?chǎng)。
　　A．一級(jí)
　　B．二級(jí)
　　C．三級(jí)
　　D．四級(jí)

　　答案：（C）

　　題目：房地產(chǎn)交易的物質(zhì)實(shí)體不能進(jìn)行空間位置上的移動(dòng)，只能是（?。┑霓D(zhuǎn)移，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)之一。
　　A．房地產(chǎn)檔案
　　B．權(quán)益
　　C．價(jià)值
　　D．經(jīng)濟(jì)

　　答案：（B）

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