考試指導(dǎo)

　　☆☆☆☆考點(diǎn)1：

　　在賣方與買方之間的競爭中，賣方為貴賣，會極力謀求抬高價格；買方為賤買，會極力謀求降低價格。至于最終的成交價格為多少，取決于在競爭中哪一方對價格的影響力較強(qiáng)。根據(jù)買賣雙方在市場上對價格影響力的強(qiáng)弱，通常將市場區(qū)分為賣方市場和買方市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權(quán)和市場。買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權(quán)的市場。

　　競爭關(guān)系不僅反映為買賣雙方之間的競爭，還包括賣方內(nèi)部成員之間的競爭和買方內(nèi)部成員之間的競爭。賣方本來是要貴賣，但是賣方與賣方之間競爭的結(jié)果卻會降低價格。買方本來是要賤買，但是買方與買方之間競爭的結(jié)果卻會抬高價格。

　　☆☆☆☆考點(diǎn)2：

　　房地產(chǎn)市場周期大體有以下幾個階段：

　　1.上升期。在這一時期，需求不斷增加，房屋（房地產(chǎn)）供不應(yīng)求。需求的增加主要是實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求突然增加，因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、收人增加等時期。由于實(shí)質(zhì)性需求的突然增加，市場上的房屋（房地產(chǎn)）供給不足，租金和售價不斷上升；隨著租金和售價的上升，對房地產(chǎn)的投資需求也開始增加。因此，這一時期可描述為“消費(fèi)需求夾雜著投資需求增加的時期”。上升期的主要特征有：租金和售價幾乎同步上漲；二手房屋的價格漲。另外，在這一階段的初期，房屋空置率略高于正常水平，隨后，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。到這一階段后期，房屋空置率下降到正常水平。

　　2.高峰期。在這一時期，需求繼續(xù)增加，但增加的勢頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開始出現(xiàn)減少的勢頭。由于實(shí)質(zhì)性消費(fèi)需求在上升期基本上得到滿足，所以這一時期可描述為“投資需求夾雜著消費(fèi)需求增加的時期”。高峰期的主要特征有：售價以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大；大批開發(fā)項目開工；房屋空置率也經(jīng)歷了在上升期的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降到該階段后期開始上升的過程。

　　3.衰退期。由于價格上升到頂點(diǎn)，期望通過價差獲取利潤的投機(jī)需求減弱，通過租金回收投資并獲取利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。而在高峰期大量開工的項目陸續(xù)完成并投放市場，因而房地產(chǎn)供給大于需求，價格出現(xiàn)下降。這一時期的主要特征有：新房銷售困難；投資者紛紛設(shè)法將自己持有的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大；售價以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。

　　4.低谷期。需求繼續(xù)減少，新的供給不再產(chǎn)生或很少產(chǎn)生。這一時期的主要特征有：市場極為蕭條，交易量很小；開發(fā)項目開工率低；消費(fèi)需求依市場慣性減少，租金下降，

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