第五節(jié) 房地產項目融資

　　1．房地產項目融資的概念

　　資金特性（三對矛盾）

　　資金投入的集中性和來源分散性的矛盾

　　資金投入量大和每筆收入來源小的矛盾

　　投資回收周期長和再生產過程連續(xù)的矛盾

　　項目融資的含義

　　實質是為房地產投資融通資金，以達到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的

　　2．房地產項目融資方案

　　2.1 融資組織形式選擇－明確融資主體

　　既有項目法人融資形式

　　由既有法人組織融資活動并承擔責任和風險

　　擬建項目在既有法人資產和信用基礎上進行，并形成增量資產

　　從既有法人的財務整體狀況考察融資后的償債能力

　　新設項目法人融資形式

　　由新設項目法人籌集資本金和債務資金

　　新設項目法人承擔相應的融資責任和風險

　　從項目投產后的經濟效益來考察償債能力

　　【2005年】

　　新設項目法人融資形式的特點存（ ）。
　　A．項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成
　　B．新設項目法人承擔相應的融資責任和風險
　　C．從項目投資后的經濟效益來考察償債能
　　D．從既有法人的財務整體狀況來考察融資后的償債能力
　　E．擬建項目在既有法人資產和信用基礎上進行，并形成其增量資產

　　【答案】ABC
　　【解析】DE是既有法人融資的特點。

　　2.2 資金來源選擇

　　自有資金

　　信貸資金

　　證券市場資金

　　非銀行金融機構資金

　　其他機構和個人的資金

　　預售或預租收入

　　2.3 資本金籌措

　　資本金的規(guī)定

　　房地產開發(fā)項目資本金比例為35%

　　房地產置業(yè)投資資本金比例為購置物業(yè)時所須支付的首付款比例

　　資本金出資形態(tài)可以是現金，也可以是實物、土地使用權

　　新設項目法人項目

　　政府政策性資金

　　國家授權投資機構入股的資金

　　國內外企業(yè)入股的資金

　　社會團體和個人入股的資金

　　既有項目法人項目

　　項目法人可用于項目的現金

　　資產變現資金

　　發(fā)行股票籌集的資金

　　政府政策性資金

　　國內外企業(yè)法人入股資金

　　既有項目上市公司時

　　可公開或定向增發(fā)新股

　　發(fā)行公司可轉換債券

　　其它方式

　　以資金或土地使用權作價入股的合作開發(fā)模式

　　【2008年】

　　新設項目法人資本金籌措渠道不包括（ ）。
　　A．政府政策性資金
　　B．國內外企業(yè)入股的資金
　　C．個人入股的資金
　　D．資產變現的資金

　　【答案】D
　　【解析】新法人哪來的可變現的資產？

　　【2006年】

　　新設項目法人的資本金籌措渠道不包括（ ）資金。
　　A．政府政策性
　　B．資產變現
　　C．企業(yè)入股
　　D．個人入股范圍

　　【答案】B
　　【解析】新法人哪來的可變現的資產？

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