（十二）物業(yè)管理

　　《物業(yè)管理條例》已經(jīng)2003年5月28日國務院第9次常務會議通過，自2003年9月1日起施行。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

　　住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第七節(jié)工程監(jiān)理的有關規(guī)定

　　一、監(jiān)理的由來與發(fā)展

　　1988年7月建設部頒發(fā)了《關于開展監(jiān)理工作的通知》。對建設監(jiān)理的范圍、對象、監(jiān)理的內(nèi)容、開展監(jiān)理的步驟等作出明確規(guī)定。并選擇了八個城市和部委開始了監(jiān)理試點。

　　1993年起用三年時間完成穩(wěn)步發(fā)展。

　　1996年監(jiān)理進人全面推行階段。

　　監(jiān)理應當依據(jù)建設法律、行政法規(guī)和技術標準、設計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質量、建設工期、建設資金使用等方面，代表業(yè)主實施監(jiān)督。工程監(jiān)理人員認為工程施工不符合工程設計要求、施工技術標準及合同約定的，有權要求施工單位改正。

　　建筑法第三十條明確規(guī)定：國家推行建筑工程監(jiān)理制度，國務院可以規(guī)定實行強制監(jiān)理的建筑工程范圍。

　　建設部2001年1月發(fā)布了第86號令《建設工程監(jiān)理范圍和規(guī)模標準的規(guī)定》，在這個規(guī)定中明確下列工程必須實行監(jiān)理：國家重點建設工程；大中型公用事業(yè)工程；成片開發(fā)的住宅小區(qū)工程；利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程；國家規(guī)定必須實行監(jiān)理的其他工程。

　　所謂大中型公用事業(yè)工程是指項目總投資3000萬元以上的市政項目，科教文化項目，體育旅游商業(yè)項目，衛(wèi)生社會福利項目等。住宅項目是指5萬平方米以上的小區(qū)，高層住宅和結構復雜的多層住宅也必須監(jiān)理。建設監(jiān)理是我國建設領域里的又一項重大改革。

　　二、監(jiān)理的任務殛工作內(nèi)容

　　三控兩管一協(xié)調(diào)，即：投資控制；質量控制；進度控制；合同管理；信息管理；協(xié)調(diào)各方關系。

　　施工監(jiān)理的范圍：依據(jù)建設單位與監(jiān)理單位簽訂的建設監(jiān)理合同文本中所涉及的范圍。施工階段是從施工前準備、開工審批手續(xù)、分包審查、材料設備廠家選定、施工進度、施工質量及工程造價控制到竣工結算、缺損責任認定和工程保修的全過程。

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