5．假設開發(fā)法總結和運用

　　5.1傳統(tǒng)方法的典型例題

　　5.2現金流折現法的典型例題

　　5.3建成后銷售的典型例題

　　5.4建成后出租的典型例題

　　5.5 綜合例題

　　5.1傳統(tǒng)方法的典型例題

　　注意投資利息與開發(fā)利潤的計算

　　5.2現金流折現法的典型例題

　　第十章 長期趨勢法及其運用

　　【本章主要內容】

　　1．長期趨勢法概述

　　2．數學曲線擬合法

　　3．平均增減量法

　　4．平均發(fā)展速度法

　　5．移動平均法

　　6．指數修勻法

　　7．長期趨勢法的作用

　　1．長期趨勢法概述

　　1.1長期趨勢法的含義

　　1.2長期趨勢法的理論依據

　　1.3長期趨勢法適用的估價對象和條件

　　1.4長期趨勢法估價的操作步驟

　　1.5 長期趨勢法的主要類型

　　1.1長期趨勢法的含義

　　長期趨勢法是運用預測科學的有關理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析，來推測、判斷房地產未來價格的方法

　　1.2長期趨勢法的理論依據

　　房地產價格短期內波動，但從長期來看會呈現出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢

　　可以搜集該類房地產過去至現在較長一段時期的歷史價格資料，并按照時間的先后順序將這些歷史價格編排成時間序列，從而找出該類房地產的價格隨著時間的變化而變動的過程、方向、程度和趨勢，然后作出對該宗房地產的價格在估價時點的價格判斷

　　【2006年】

　　在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是（ ?。?。

　　A．過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在

　　B．市場上能找到充分的房地產歷史價格資料

　　C．房地產市場在過去無明顯的季節(jié)變動

　　D．政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格

　　【答案】A

　　1.3長期趨勢法適用的估價對象和條件

　　適用對象

　　價格無明顯季節(jié)波動的房地產

　　條件

　　擁有估價對象或類似房地產過去至現在較長時期的歷史價格資料，并且要求所擁有的歷史價格資料真實、可靠

　　1.4長期趨勢法估價的操作步驟

　　搜集估價對象或類似房地產的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別，以保證其真實、可靠

　　整理上述資料，建立比較基準，化為同一標準，并按照時間的先后順序將它們編排成時間序列，畫出時間序列圖

　　觀察、分析這個時間序列，根據其特征選擇適當、具體的長期趨勢法，找出估價對象價格隨時間變化的規(guī)律，得出一定模型

　　用此模型去推測、判斷估價對象在估價時點的價格

　　【2006年】

　　運用長期趨勢法估價的一般步驟有（ ?。?。

　　A．搜集估價對象或類似房地產的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別

　　B．整理搜集到的歷史價格資料，畫出時間序列圖

　　C．觀察、分析時間序列，得出一定的模式

　　D．以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點的價格

　　E．對未來的價格進行分析和預測

　　【答案】ABCD

　　1.5 長期趨勢法的主要類型

　　數學曲線擬合法

　　平均增減量法

　　平均發(fā)展速度法

　　移動平均法

　　指數修勻法

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