二、房地產(chǎn)強制拍賣估價的特點

　　處分房地產(chǎn)由于其清償、抵債、罰沒、司法執(zhí)行等原因造成其除具有房地產(chǎn)估價的一般固有特點外，還有許多新的特點，因此在對處分房地產(chǎn)強制拍賣估價過程中，應根據(jù)這些不同點，確定其價格。

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　　處分房地產(chǎn)的拍賣屬于強制性的司法行為，原產(chǎn)權人沒有權利討價還價，處分行為也一定要在規(guī)定的時間內完成，如果拍賣不成，通常會由法院主持將拍賣標的物折價抵償債務。

　　（二）快速變現(xiàn)

　　由于拍賣交易方式的特點，買受人（購得拍賣標的的競買人）在較短的時間內決定購買，沒有充分的考慮時間，也沒有足夠的時間對拍賣標的物作充分的了解，特別是需在較短的時間內支付全部款項，承擔的風險較大，因此其價格一般較正常交易低。

　?。ㄈ┦袌鲂枨竺嬲?、推廣力度小

　　拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，難以像房地產(chǎn)開發(fā)項目進行市場營銷，僅以拍賣公告的形式進行宣傳，推廣力度較??；再加之拍賣房地產(chǎn)是以已確定用途、規(guī)模、位置的現(xiàn)有狀況進行銷售，而不像房地產(chǎn)開發(fā)項目先進行市場定位、營銷、策劃，以銷定產(chǎn)的方式進行，因此市場需求面窄，只會滿足個別消費者的需求并在許多方面存在“先天不足”，在成交價格上不得不低于正常的房地產(chǎn)項目。

　?。ㄋ模┫M者心理因素

　　購買者由于消費心理的影響，在購買前已先期認為處分被拍賣的房地產(chǎn)價格會低于正常房地產(chǎn)價格，使得拍賣房地產(chǎn)的價格較低。

　　（五）購買者的額外支出

　　由于競買拍賣房地產(chǎn)要支付拍賣機構傭金，按標的額的不同，此部分約為標的額的1%～5%，成為購買者額外的成本，使之希望得到較低的價格，以彌補該支出。

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