第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)類型

　　一、業(yè)務(wù)分類 二、業(yè)務(wù)特點

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)基本流程

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)業(yè)務(wù)

　　1、當(dāng)前主要的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的特點：①我國目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要以居間、代理業(yè)務(wù)為主②房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)形式多樣，新業(yè)務(wù)形式不斷涌現(xiàn)。

　　2、商品房銷售、存量房買賣、租賃和交換是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中最主要的類型。業(yè)務(wù)形式最多的是二級市場代理業(yè)務(wù)和三級市場居間業(yè)務(wù)。

　　3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)基本流程：①客戶開拓（爭取客戶）②業(yè)務(wù)洽談（傾聽陳述，查驗證件）③物業(yè)查驗（實物、權(quán)益、區(qū)位）④簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同⑤信息收集與傳播⑥引領(lǐng)買方（承租方）看房⑦代理（協(xié)助）交易達(dá)成⑧交易及金額結(jié)算⑨產(chǎn)權(quán)過戶與登記⑩物業(yè)交驗⑾傭金結(jié)算⑿售后服務(wù)

　　4、物業(yè)查驗的基本途徑：①文字資料了解②現(xiàn)場實地察看③向有關(guān)人員了解。

　　5、經(jīng)紀(jì)人受理了經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)后，主要收集：①標(biāo)的物業(yè)信息②與物業(yè)相關(guān)的市場信息③委托方信息

　　6、信息傳播的主要內(nèi)容：委托標(biāo)的物和委托方信息。

　　7、代理交易達(dá)成的主要工作：①協(xié)調(diào)交易價格②代理或協(xié)助簽訂交易合同。

　　8、簽訂交易合同是成交的標(biāo)志。

　　9、物業(yè)交驗是房地產(chǎn)交易過程中最容易暴露問題和產(chǎn)生矛盾的一環(huán)。

　　10、售后服務(wù)內(nèi)容：延伸服務(wù)、改進(jìn)服務(wù)、跟蹤服務(wù)。

　　11、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)業(yè)務(wù)：①交易登記及權(quán)證代辦②抵押貸款手續(xù)代辦③信息咨詢④法律服務(wù)⑤價格評估⑥置業(yè)擔(dān)保⑦裝潢及搬家服務(wù)等

　　12、目前，我國房地產(chǎn)登記類型：①總登記②土地初始登記③房屋初始登記④轉(zhuǎn)移登記⑤變更登記⑥他項權(quán)利登記⑦注銷登記。

　　13、出讓土地使用權(quán)抵押登記要查驗的資料：①出讓土地使用權(quán)抵押的：當(dāng)事人身份證明、《土地出讓合同》、《房地產(chǎn)抵押合同》、《貸款合同》、《土地使用權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》②預(yù)購商品房抵押的：《預(yù)售許可證》、《房地產(chǎn)抵押合同》、《貸款合同》③在建工程抵押的：《建設(shè)用地批準(zhǔn)文件》、《土地使用證》或《土地出 讓合同》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程承包合同》、《抵押合同》、《貸款合同》④現(xiàn)房抵押的：《房地產(chǎn)權(quán)證》、《抵押合同》、《貸款合同》

　　14、辦理抵押登記應(yīng)注意：①有經(jīng)營期限的抵押人，其設(shè)定抵押期限不得超過營業(yè)期限；②土地使用權(quán)有年限的，抵押期限不得超過土地使用權(quán)的剩余年限；③共有的房地產(chǎn)，全體共有為抵押人；④按份共有的房地產(chǎn)，設(shè)定抵押不得超過抵押人的份額；⑤同一抵押物多次抵押時，應(yīng)提交前面的抵押證 明，后一抵押的存續(xù)期限不得早于前一抵押的存續(xù)期限。

　　15、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人代辦登記應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交當(dāng)事人的委托書。

　　16、房地產(chǎn)買賣、交換、贈與、抵押、典當(dāng)需要共同申請。

　　17、房地產(chǎn)抵押貸款種類：①房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)抵押貸款；②購房抵押貸款。

　　18、目前我國個人住房抵押貸款主要有：①公積金貸款②商業(yè)貸款③組合貸款

　　19、貸款方案的三個要素：貸款額、貸款類型、還款期限。

　　20、個人貸款應(yīng)考慮：①購房者的經(jīng)濟(jì)承受能力。月還款額不應(yīng)超過家庭總收入的30%.②貸款利率變動所帶來的風(fēng)險。

　　21、抵押合同自抵押物登記之日起生效。

　　22、借款人應(yīng)提交的資料：身份證明、收入證明、購房合同、權(quán)屬證明、估價報告、保證人資信證明、公積金管理部門出示的證明、其他。

　　23、貸款人自收到貸款申請及符合要求的資料之日起，審核后在三周內(nèi)向借款人正式答復(fù)。

　　27、法律服務(wù)包括：法律知識咨詢、合同審核與修訂、法律事務(wù)交涉等。

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