第七章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的性質(zhì)和功能

　　一、內(nèi)涵 二、性質(zhì) 三、功能 四、類型

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的經(jīng)營模式

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的組織形式

　　一、組織結(jié)構(gòu) 二、部門設(shè)置

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的崗位設(shè)置

　　一、設(shè)置的基本原則 二、主要崗位設(shè)置

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的人員管理

　　一、人員管理基本原則 二、管理的主要內(nèi)容

　　1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)就是整合了一部分資源來為交易方提供服務(wù)的企業(yè)。

　　2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)專業(yè)性的含義：①從業(yè)人員基礎(chǔ)知識、操作水平的專業(yè)性；②經(jīng)紀(jì)企業(yè)組織分工的專業(yè)性。

　　3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的功能：①介紹功能；②顧問功能；③咨詢功能；④議價功能。

　　4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的工作主要是代表賣方、買方或買賣雙方出售、出租或購買、租用物業(yè)。

　　5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的經(jīng)營模式：⑴無店經(jīng)營模式；⑵直營連鎖經(jīng)營模式；⑶特許加盟連鎖經(jīng)營模式；⑷直營連鎖經(jīng)營和特許經(jīng)營之比較；⑸房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)經(jīng)營規(guī)模的確定。

　　6、無店鋪形式，并非指沒有經(jīng)營的場所，而是指不設(shè)立連鎖店。綜合性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（特別是從事增量市場代理的機構(gòu)）。

　　7、直營連鎖經(jīng)營：是指由同一公司所有，統(tǒng)一經(jīng)營管理，肯有統(tǒng)一的企業(yè)識別系統(tǒng)（cis），實行集中采購和銷售，由兩個或兩個以上連鎖分店組成的一種形式。

　　8、特許加盟連鎖經(jīng)營模式：是指特許者將自己所擁有的商標(biāo)（包括服務(wù)商標(biāo)）、商號、產(chǎn)品、專利和專有技術(shù)、經(jīng)營模式等以特許經(jīng)營合同的形式授予被特許者使用。

　　9、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)經(jīng)營規(guī)模的確定：①是否有充足的客戶信息和房源信息；②是否有充足的人力資源；③整體服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水準(zhǔn)是否會下降。

　　10、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的組織形式：⑴直線一參謀制組織結(jié)構(gòu)形式：高層管理者高度集權(quán)。⑵分部制組織結(jié)構(gòu)形式；⑶矩陣制組織結(jié)構(gòu)形式；⑷網(wǎng)絡(luò)制組織結(jié)構(gòu)形式。

　　11、直線—參謀制的特點是：為各層次管理者配備職能機構(gòu)或人員，充當(dāng)同級管理者的參謀和助手，分擔(dān)一部分管理工作，但這些職能機構(gòu)或人員對下級管理者無指揮權(quán)。

　　12、矩陣制是介于直線一參謀制與分部制之間的一種過渡形態(tài)，它的缺點是：矩陣制的雙重領(lǐng)導(dǎo)違反了統(tǒng)一指揮原則，又會引起一些矛盾，導(dǎo)致職責(zé)不清、機構(gòu)間相互扯皮的現(xiàn)象。

　　13、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的部門設(shè)置：①業(yè)務(wù)部門 ②業(yè)務(wù)支持部門（交易管理部、評估部、網(wǎng)絡(luò)信息部、研展部、辦證部） ③客戶服務(wù)部門 ④其他部門。

　　14、在連鎖店必須有一名以上的取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

　　15、“因事設(shè)崗，因崗設(shè)人”是企業(yè)內(nèi)部崗位設(shè)置的基本原則。

　　16、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的主要崗位設(shè)置：①銷售序列（銷售員崗位、案場銷售經(jīng)理、連鎖店經(jīng)理、銷售副總經(jīng)理）②研發(fā)序列（項目開發(fā)崗位、市場調(diào)研、信息管理、專案研究、市場研究）③管理序列（部門經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理）④業(yè)務(wù)輔助序列（辦事員、咨詢顧問）⑤輔助序列（會計、出納）。

　　17、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)人員管理的基本原則：①保證每個崗位的人員都具有適當(dāng)?shù)娜温氋Y格 ②注重對員工在崗位中的再學(xué)習(xí)和再培訓(xùn) ③不要姑息員工一些細(xì)小的違規(guī)行為 ④機構(gòu)的高層管理者要以身作則 ⑤控制好一些關(guān)鍵崗位。

　　18、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)人員管理的主要內(nèi)容：①訓(xùn)練 ②評估（職業(yè)道德、心理素質(zhì)、禮儀修養(yǎng)、知識結(jié)構(gòu)、職業(yè)技能）③報酬 ④激勵（報酬制度、訓(xùn)練計劃、業(yè)績目標(biāo)、尊重、業(yè)務(wù)主管的領(lǐng)導(dǎo)）。

　　19、報酬的給付方式：固定薪金制、傭金制、混合制。

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