第六章 房地產(chǎn)價格

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的特點、形成原理和影響因素

　　一、特點 二、基本原理 三、影響因素

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)價格構(gòu)成

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)價格評估的主要方法

　　1、房地產(chǎn)價格的特點：①房地產(chǎn)價格是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利的價格，同一宗房地產(chǎn)可以有多種不同權(quán)利內(nèi)容的價格；②房地產(chǎn)價格具有顯著的個別性；③房地產(chǎn)價格的總體水平具有周期性循環(huán)和螺旋式上升的特點；④房地產(chǎn)價格有多種表現(xiàn)方式。

　　2、房地產(chǎn)價格形成的基本原理：⑴預(yù)期原理；⑵資本化原理；⑶供求原理；⑷替代原理；⑸變動原理；⑹最高最佳使用原理；⑺均衡原理和適合原理。

　　3、影響房地產(chǎn)價格的因素：⑴不同性質(zhì)的影響因素；⑵不同影響范圍和結(jié)果的因素。

　　4、不同影響范圍和結(jié)果的因素：①一般因素：導(dǎo)致城市與城市之間的價格差異；②區(qū)域因素：導(dǎo)致城市內(nèi)部不同地區(qū)之間的價格差異；③個別因素：實物狀況、區(qū)位、權(quán)益。

　　5、目前在中國，可列入商品房成本進入房地產(chǎn)銷售價格的稅種主要：營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅、教育費附加和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。

　　6、一宗具體房地產(chǎn)商品價格可以從三個方面來考察：①是房地產(chǎn)商品開發(fā)建設(shè)的成本；②是房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟效用；③是市場上同類房地產(chǎn)商品的成交價格。

　　房地產(chǎn)估價的三大基本方法：成本法、收益法和比較法。

　　7、房地產(chǎn)價格的篩選的標(biāo)準是：①用途與對象房地產(chǎn)相同；②規(guī)模與對象房地產(chǎn)相當(dāng)；③建筑結(jié)構(gòu)與對象房地產(chǎn)相同；④交易類型、交易情況與對象房地產(chǎn)相同；⑤成交日期與對象房地產(chǎn)的做人時點應(yīng)盡量接近；⑥處于對象房地產(chǎn)的同一供需圈。

　　8、建立價格可比基礎(chǔ)的四個方面的統(tǒng)一：⑴統(tǒng)一采用單位價格；⑵統(tǒng)一付款方式；⑶統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位；⑷統(tǒng)一幣種或貨幣單位。

　　9、進行價格調(diào)整的方法有兩種：直接調(diào)整法（或稱金額調(diào)整法，用貨幣表示）和百分比調(diào)整法。

　　10、價格偏差的特殊因素有以下幾種：⑴有一定的特殊利害關(guān)系的交易主體之間的房地產(chǎn)交易；⑵有特別動機的房地產(chǎn)交易；⑶交易雙方信息不對稱；⑷其他特殊的交易情形。

　　11、收益法理論依據(jù)：預(yù)期原理、資本化原理。

　　用收益法求得的價格稱為收益價格。

　　12、資本化方式有兩種：直接資本化法和貼現(xiàn)的資本化法。

　　房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)凈收益×收益倍數(shù)

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