第21題

　　試題答案：ABCD

　　知識點：

　　第四章 規(guī)劃設(shè)計與工程建設(shè)管理制度與政策 ☆☆☆☆考點1：城市規(guī)劃的概念；

　　城市規(guī)劃是指為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署和具體安排。城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù)，是保護城市土地合理利用和房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營活動協(xié)調(diào)進(jìn)行的前提和基礎(chǔ)，是實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)的重要手段

　　第22題

　　試題答案：AB

　　知識點：

　　第四章 規(guī)劃設(shè)計與工程建設(shè)管理制度與政策 ☆☆☆考點27：工程建設(shè)項目招標(biāo)代理機構(gòu)；

　　工程招標(biāo)代理機構(gòu)是依法設(shè)立，對工程的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備（進(jìn)口機電設(shè)備除外）、材料采購等從事招標(biāo)業(yè)務(wù)代理的社會中介組織。

　　國家對工程招標(biāo)代理機構(gòu)實行資格認(rèn)定制度。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國工程招標(biāo)代理機構(gòu)資格認(rèn)定的管理。省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)的工程招標(biāo)代理機構(gòu)資格認(rèn)定的管理。

　　從事工程招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的機構(gòu)，必須依法取得工程招標(biāo)代理機構(gòu)資格。工程招標(biāo)代理機構(gòu)資格分為甲、乙兩級。

　　第23題

　　試題答案：BC

　　知識點：

　　第四章 規(guī)劃設(shè)計與工程建設(shè)管理制度與政策 ☆☆考點12：城市規(guī)劃的實施；

　　城市總體規(guī)劃經(jīng)審批后，即具有法規(guī)效力。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。這是實施城市規(guī)劃應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則。進(jìn)行城市各項建設(shè)，實質(zhì)上就是城市規(guī)劃逐步實話的過程。

　　城市規(guī)劃的實施管理主要是報建審批管理和批后管理兩部分內(nèi)容。

　　報建審批管理主要包括：對建設(shè)項目選址審批核發(fā)項目選址意見書，對城市用地審批核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，對建設(shè)工程審批核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　批后管理主要是：按照規(guī)劃實施監(jiān)督檢查體系對違章占地和違章建設(shè)的查禁工作。

　　第24題

　　試題答案：BC

　　知識點：

　　第五章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策 ☆☆☆考點11：對質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項目的處理方式；

　　商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第25題

　　試題答案：ABCD

　　知識點：

　　第五章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策 ☆☆☆考點15：以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目時的條件；

　　對于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項目，要轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外，對準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式：

　　1.由受讓方先補辦上地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

　　2.可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。對以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)：

　?。?）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于國家機關(guān)和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。經(jīng)濟適用房采取行政劃撥的方式進(jìn)行。因此，經(jīng)濟適用住房項目轉(zhuǎn)讓后仍用于經(jīng)濟適用住房的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)，也可以不補辦出讓手續(xù)；

　?。?）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；

　?。?）按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；

　?。?）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；

　?。?）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；

　?。?）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；

　　（7）縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

　　第26題

　　試題答案：ABC

　　知識點：

　　第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 ☆☆☆☆考點29：房屋租金；

　　房屋租金可分為成本租金、商品租金、市場租金。成本租金是由折舊費、維修費、管理費、融資利息和稅金五項組成的；商品租金是由成本租金加上保險費、地租和利潤等八項因素構(gòu)成的；市場租金是在商品租金的基礎(chǔ)上，根據(jù)供求關(guān)系而形成的。目前，我國未售公有住房的租金標(biāo)準(zhǔn)是由人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟的需要和職工的承受能力等因素確定的，仍具有較濃的福利色彩。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得土地使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家，具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。”《租賃管理辦法》中規(guī)定：“土地收益的上繳辦法，應(yīng)當(dāng)按財政部《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收繳。”

　　第27題

　　試題答案：ABCD

　　知識點：

　　第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 ☆☆☆☆考點28：房屋租賃合同登記備案；

　　房屋租賃合同登記備案是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的一項重要內(nèi)容。實行房屋租賃合同登記備案一方面可以較好地防止非法出租房屋，減少糾紛，促進(jìn)社會穩(wěn)定；另一方面也可以有效防止國家稅費流失。

　　1.申請

　　簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)部門證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交的證明文件包括：

　?。?）書面租賃合同；

　?。?）《房屋所有權(quán)證》；

　?。?）當(dāng)事人的合法身份證件；

　?。?）市、縣人民政府規(guī)定的其他文件。

　?。?）出租共有房屋，還須提交其他共有權(quán)人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還須提交代管人授權(quán)出租的書面證明。

　　2.登記備案

　　房屋租賃登記備案包括著審查的含義。房屋租賃審查的主要內(nèi)容應(yīng)包括：

　　（1）審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件；

　?。?）審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋；

　?。?）審查租賃合同的內(nèi)容是否齊全、完備，如是否明確了租賃的期限、租賃的修繕責(zé)任等；

　?。?）審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策；

　?。?）審查是否按有關(guān)部門規(guī)定繳納了稅費。

　　第28題

　　試題答案：ABCE

　　知識點：

　　第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 ☆☆考點12：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同包括的內(nèi)容；

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)簽定書面轉(zhuǎn)讓合同。合同的內(nèi)容由當(dāng)事人協(xié)商擬定，一般應(yīng)包括：

　　1.雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所。

　　2.房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號。

　　3.房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限。

　　4.土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限。

　　5.房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)。

　　6.成交價格及支付方式。

　　7.房地產(chǎn)交付使用的時間。

　　8.違約責(zé)任。

　　9.雙方約定的其他事項。

　　第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 ☆☆☆考點24：房屋租賃合同的概念及內(nèi)容；

　　租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過租賃合同確定的。在租賃中出租人與承租人應(yīng)當(dāng)對雙方的權(quán)利與義務(wù)作出明確的規(guī)定，并且以文字形式形成書面記錄，成為出租人與承租人關(guān)于租賃問題雙方共同遵守的準(zhǔn)則。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房地產(chǎn)管理部門登記備案。”

　　第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 ☆☆☆考點33：抵押合同；

　　房地產(chǎn)抵押合同是抵押人與抵押權(quán)人為了保證債權(quán)債務(wù)的履行，明確雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。房地產(chǎn)抵押是一種標(biāo)的物很大的擔(dān)保行為，法律規(guī)定房地產(chǎn)抵押人與抵押權(quán)人必須簽訂書面抵押合同。

　　抵押物須保險的，當(dāng)事人應(yīng)在合同中約定，并在保險合同中將抵押權(quán)人作為保險賠償金的優(yōu)先受償人。

　　抵押權(quán)人需在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應(yīng)在合同中約定。

　　第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 ☆☆☆考點14：以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人所原有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍相一致。轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利、義務(wù)是由土地使用權(quán)出讓合同載明的，因此，該出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移給新的受讓人。以出讓方式取得土地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。例如土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為50年，原土地使用者使用10年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有40年。

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意。

　　第29題

　　試題答案：ABCD

　　知識點：

　　第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 ☆☆☆考點24：房屋租賃合同的概念及內(nèi)容；

　　租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過租賃合同確定的。在租賃中出租人與承租人應(yīng)當(dāng)對雙方的權(quán)利與義務(wù)作出明確的規(guī)定，并且以文字形式形成書面記錄，成為出租人與承租人關(guān)于租賃問題雙方共同遵守的準(zhǔn)則。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房地產(chǎn)管理部門登記備案。”

　　第30題

　　試題答案：AB

　　知識點：

　　第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 ☆☆☆☆考點30：租賃合同的自然終止和人為終止包括的情形；

　　自然終止主要包括：

　　1.租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。

　　2.符合法律規(guī)定或合同約定可以解除合同條款的。

　　3.因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的。

　　人為終止主要是指由于租賃雙方人為的因素而使租賃合同終止。由于雙方的原因而使合同終止的情形主要有：

　　1.將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的。

　　2.將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的。

　　3.將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的。

　　4.無正當(dāng)理由，拖欠房租6個月以上的。

　　5.公有住宅用房無正當(dāng)理由閑置6個月以上的。

　　6.承租人利用承租的房屋從事非法活動的。

　　7.故意損壞房屋的。

　　8.法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以收回的。

　　發(fā)生上述行為，出租人除終止租賃合同，收回房屋外，還可索賠由此造成的損失。

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