第二節(jié)  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特性（熟悉）

　　一、經(jīng)紀(jì)的特性（熟悉）

　　經(jīng)紀(jì)作為一種特殊的商貿(mào)活動，具有區(qū)別于其他商貿(mào)活動的自身特性，主要表現(xiàn)為三個方面：

　　（一）活動主體的專業(yè)性

　　經(jīng)紀(jì)活動主體的專業(yè)性是經(jīng)紀(jì)活動本身的必然要求。經(jīng)紀(jì)活動實際上是一種交易的輔助活動，它存在的前提是：一項交易中存在著關(guān)于交易標(biāo)的和交易程序的信息不對稱以及由此造成的交易決策的不確定性，因而需要他人輔助達(dá)成交易。因此，經(jīng)紀(jì)活動的主體必然是專業(yè)化的主體。

　　一方面表現(xiàn)為經(jīng)紀(jì)活動的主體對自己所促成的交易活動及其市場具有豐富的專業(yè)知識、技能和從業(yè)經(jīng)驗，另一方面表現(xiàn)為不同行業(yè)、市場的經(jīng)紀(jì)活動具有很強(qiáng)的專業(yè)差別，經(jīng)紀(jì)活動的主體通常只能專注于某一個行業(yè)和市場，而難以跨行從業(yè)。

　　（二）活動地位的中介性

　　從哲學(xué)含義上講，中介是指不同事物或同一事物內(nèi)部不同要素之間的聯(lián)系。經(jīng)紀(jì)活動的中介性，就是從這種意義上講的。經(jīng)紀(jì)是為促成其他相對兩方的交易而提供服務(wù)的活動。在經(jīng)紀(jì)活動中，發(fā)生委托行為的必要前提是存在著可能實現(xiàn)委托人目的的第三主體，即委托人進(jìn)行交易的相對人。而提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的行為人，正是為委托人與其交易相對人所進(jìn)行的交易發(fā)揮溝通、撮合的聯(lián)系作用。接受不存在第三主體的委托事項，不屬于經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

　　（三）活動內(nèi)容的服務(wù)性

　　在經(jīng)紀(jì)活動中，經(jīng)紀(jì)主體只是為促成交易提供服務(wù)，不直接作為交易主體從事交易。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對其所中介的商品沒有所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等，不存在買賣行為。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的自營買賣不屬于經(jīng)紀(jì)行為。這意味著，如果一個機(jī)構(gòu)作為交易主體從事了具體商品的交易，那么這項活動就不屬于經(jīng)紀(jì)活動。

　　二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特性（熟悉）

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與其他經(jīng)紀(jì)活動一樣，也具有活動主體的專業(yè)性、活動地位的中介性和活動內(nèi)容的服務(wù)性。與此同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)還有不同于其他經(jīng)紀(jì)活動的兩個特性：

　　（一）活動范圍的地域性

　　房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，無法像其他商品市場那樣，通過商品從某個區(qū)域向另一個區(qū)域的空間移動來平衡不同區(qū)域的市場供求。因此，每個地區(qū)、城市的房地產(chǎn)市場，都具有強(qiáng)烈的區(qū)域特性，其市場供求、交易方式都受到當(dāng)?shù)靥囟ǖ纳鐣?、?jīng)濟(jì)條件及其歷史演變以及地方政府政策的影響。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的自然主體（即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員）在一定的時期內(nèi)，通常只能專注于每一個特定的區(qū)域市場——城市乃至于城市中的特定區(qū)域。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動法律主體（即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)）的跨區(qū)域運(yùn)作，比其它經(jīng)紀(jì)活動困難得多，并必須依靠不同區(qū)域的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員來進(jìn)行。

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