【學員問題】房地產價格的種類？

　　【解答】進行房地產估價，必須弄清楚房地產價格的種類和每一種房地產價格的確切含義。不同的房地產價格，其所起的作用不盡相同，評估的原則、依據和考慮的因素也不盡相同。

　　1、市場價格、理論價格、評估價格

　　A市場價格

　　房地產的市場價格，簡稱市價，是房地產交易雙方的實際成交價格。它是已經完成了的事實。這種價格通常隨著時間、供求關系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質的不同而經常波動。

　　市場價格可分為公平市價和非公平市價。公平市價，是指交易雙方在正常情況下的成交價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響。這個價格對交易雙方來說也是經濟合理的。反之則為非公平市價。

　　公平市價又可以說是賣方只按其要求的價格出售，買方只按其愿付的價格購入，賣方認為是最高價而買方認為是最低價，雙方均認為該項交易對己有益而自愿成交所形成的價格。

　　公平市價形成的條件歸納起來有下列七個

　　（a）公開市場；

　　（b）交易對象具備市場性

　�。╟）交易雙方具備充分信息

　　（d）交易雙方不受任何壓力

　�。╡）理性的經濟行為

　�。╢）適當的期間完成交易

　　（g）正常合理的付款方式

　　B理論價格

　　房地產的理論價格，是如果將房地產放在合理的市場上交易，它應該實現的價格。理論價格不是事實，但又是客觀存在的。

　　C評估價格

　　房地產的評估價格，簡稱評估價，是估價人員對房地產客觀合理價格作出的一種估計、推測或判斷。評估價格也不是事實。

　　在評估市價時，房地產的評估價與市價有著密切的關系。由于房地產缺乏完全市場，在許可買賣的制度下，專門有估價機構為交易雙方提供服務，這種情況下的評估價往往會成為市價。值得注意的是，由于估價者的經驗、知識、愛好、利害關系等的不同，同一宗房地產，不同的估價者評估出來的價格可能不完全相同。所以為求評估價格客觀合理，必須建立健全估價制度，制定估價技術標準和估價人員的職業(yè)道德準則。一般來說，具有豐富經驗的估價人員評估出的價格，較接近于市價。

　　評估價還可根據評估時采用的評估方法不同而有不同的稱呼。如用市場比較法評估求得的價格稱為比準價格，用成本法評估求得的價格稱為積算價格，用收益法評估求得的價格稱為收益價格。

　　由上可見，需要評估的是客觀合理的價格，而實際評估出的可能是帶有估價人員主觀因素的價格，這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易起來的成交價格不同。但從理論上所，一個良好的評估價格=公平市價=理論價格

　　2、土地價格、建筑物價格、房地價格

　　這是一組按照房地產的存在形態(tài)來劃分的價格。房地產的存在形態(tài)有下列三種：土地、建筑物、房地。房地產價格通常有土地價格、建筑物價格、房地價格之分。

　　A土地價格

　　土地價格，簡稱地價。如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指該塊土地的價格；如果是一塊附有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產中純土地部分的價格。

　　同一塊土地，在估價時考慮（或假設）的“生熟”程度不同，會有不同的價格。土地的“生熟”程度主要有下列六種：（a）未征用補償的農地。購此土地者需進行征用補償，支付征地補償費；（b）已征用補償但未做三通一平的土地。所謂“三通一平”，通常是指路通、水通、電通和場地平整；（c）已做三通一平的土地（e） 已做三通一平以上的開發(fā)土地，如已做七通一平的土地。“七通”是指具備了道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等設施和條件，“一平”是指土地平整；（d）在現有城區(qū)內附有待拆遷建筑物的土地。購此土地者需進行拆遷安置，支付拆遷補償安置費（f）已做拆遷安置的城市空地。

　　B建筑物價格

　　建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。人們平常所說的房價，如購買一套商品房的價格，購買一棟別墅的價格，通常是含有該建筑物占用的土地的價格在內，與這里的建筑物價格的含義不同。

　　C房地產價格

　　房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，往往同于上述人們平常所說的房價。

　　對于同一宗房地產來說：

　　房地價格=土地價格+建筑物價格

　　土地價格=房地價格-建筑物價格

　　建筑物價格=房地價格-土地價格

　　3、總價格、單位價格、樓面地價

　　這是一組按照房地產價格的表示單位來劃分的價格。

　　A總價格

　　房地產的總價格，簡稱總價，是指一宗房地產的整體價格。根據情況不同，房地產總價格的內容也不容，它可能是一塊面積為500㎡的土地價格，一套面積為200㎡的高級公寓的價格，或一片1k㎡的土地的價格，也可能是一個地區(qū)范圍內的全部房地產的價格，或者是一國全部房地產的價格。房地產的總價格一般不能說明房地產價格水平的高低。

　　B單位價格

　　房地產的單位價格，簡稱單價。對土地的單位價格來說，是指單位土地面積的土地價格；對建筑物的單位價格來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對房地的單位價格來說，是指單位建筑物面積的房地價格。房地產的單位價格可以反映房地產價格水平的高低。

　　認清單位價格，要認清貨幣單位、面積單位及面積含義。以土地為例，土地單位價格與土地總價格的關系為：

　　土地單位價格=土地總價格÷土地總面積

　　由于各國或個地區(qū)的土地面積的計量單位不同，單位面積土地價格表示方式不盡相同，如我國內地通常采用每平方米地價，香港采用每平方英尺地價（10.764平方英尺合1平方米），臺灣采用每坪地價（大約0.303坪和1平方米）。有時土地面積單位還采用畝、公頃等。對于住宅來講，又有單位建筑面積、使用面積或居住面積的價格之分。

　　C樓面地價

　　樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價格的關系為：

　　樓面地價=土地總價格÷建筑總面積

　　由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關系，即：

　　樓面地價=土地單價÷容積率

　　弄清樓面地價的作用有著十分重要的意義。在現實生活中，樓面地價往往比土地單價更能說明土地價格水平的高低。

　　4、所有權價格、使用權價格、其他權利價格

　　這是一組按照所交易的房地產的產權來劃分的價格。同一房地產，在交易中交易的可能是所有權，也可能是使用權，還可能是其他權利，如地上權、永佃權、地役權、典權、采伐權、采石權、耕作權等。中國當前主要是所有權和使用權。

　　A所有權價格

　　房地產的所有權價格，是指交易房地產所有權的價格。房地產所有權價格還可依據所有權是否完全再細分。如根據“權利束”理論，所有權為占有權、管理權、享用權、排他權、處置權（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和，但若在所有權上設定了他項權利，則所有權變得不完全，其價格因此而降低。

　　B使用權價格

　　房地產的使用權價格，是指交易房地產使用權的價格。以土地為例，目前中國有償出讓土地的價格都是土地使用權價格。《中華人民共和國城市房地產管理法》第7條規(guī)定：“土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。”據此，從國家那里獲得的土地使用權的價格的法定名稱為出讓金。但現實中有各種演變，多稱為地價款、各地的內容也不盡相同。土地使用權可因使用權年限的長短區(qū)分為各種使用權價格，如30年、50年、70年的使用權價格。

　　C其他權利價格

　　其他權利價格未具體列明，泛指除上述所有權價格和使用權價格以外的權利價格，如地上權的價格、永佃權的價格等。

　　5、買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征用價格

　　A買賣價格

　　買賣價格，是以買賣方式支付或收取的貨幣額，實物或其他有價物，簡稱買賣價或買價、賣價。

　　B租賃價格

　　租賃價格常稱租金，在土地場合稱地租，在房地混合場合俗稱房租。中國目前的房租有市場租金（或稱協(xié)議租金）、商品租金、成本租金、準成本租金和福利租金。

　　C抵押價格

　　抵押價格，是為抵押貸款而評估的房地產價格。由于要考慮抵押貸款清償的安全性，抵押價格的評估應基于：（a）到期不能償還需要強制出售時該房地產的價值可達到的數額。因為是強制出售，不能將該房地產放在較理想的市場背景下評估。故一般要比市價低，有所謂“寧估其少，勿估其多，具有保守性”。從理論上講，抵押價格評估是一種預期價格的評估（b）避免貸款人承擔任何不必要的風險，所以抵押價格應是扣除強制處置稅費后的價值，即

　　抵押價格=預期價值-處置稅費

　　這樣，在抵押貸款中借款人即使無力償還，貸款人的款項仍然是有保障的，因為貸款人可以根據約定從抵押的房地產中收回貸出的資金。

　　D課稅價格

　　課稅價格是指政府為課征賦稅，由估價人員估定的作為房地產課稅基礎的價格。具體的課稅如何，要視課稅政策而定。

　　E征用價格

　　征用價格，是為政府征收房地產補償而評定的價格。

　　6、拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格

　　這是一組與房地產交易（或出讓）所采用的方式相聯系的價格分類。

　　A拍賣價格

　　房地產的拍賣價格，是指采用拍賣方式交易（或出讓）房地產的成交價格。

　　B招標價格

　　房地產的招標價格，是指采用招標方式交易（或出讓）房地產的成交價格。

　　C協(xié)議價格

　　房地產的拍賣價格，是指采用協(xié)議方式交易（或出讓）房地產的成交價格。

　　D上述三種價格的關系

　　從中國目前城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓來看，拍賣出讓土地使用權，是指在指定時間及公開場合，在土地拍賣主持人的主持下，競投者手舉統(tǒng)一編號的牌子應價，土地最終由出價最高者獲得；招標出讓土地使用權，是指在指定的期限內，由符合指定的單位或個人以書面投標的形式，競投某塊土地，土地由誰獲得，一般不僅考慮投標價格，還考慮其他條件，如規(guī)劃建設方案和企業(yè)資信，但投標內容也有僅限于出標價的；協(xié)議出讓土地使用權，一般是政府與特定的用地者（如政府需要扶持的高科技項目，非商品住宅）協(xié)商確定出讓價格。協(xié)議出讓由于是政府部門對那些要扶持的高科技工業(yè)或教育、衛(wèi)生、慈善、宗教提供土地的方式，一般會降低地價；招標方式由于不僅考慮報價，通常開要考慮開發(fā)方案，所以選定的土地使用者不一定是出價最高者，因此有抑制地價的作用；但單純以報價方式投標有抬高地價的作用；在拍賣的場合，由于土地由誰取得完全靠報出的價格的高低，所以最能抬高地價。因此，通常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標，拍賣的最高。

　　7、基準地價、標定地價、房屋重置價格

　　這是《中華人民共和國城市房地產管理法》中提到的三種價格。該法第三十二條規(guī)定：“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。”

　　A基準地價

　　城市基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調查評估出的個地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。

　　B標定地價

　　標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。

　　C房屋重置價格

　　房屋重置價格，簡單地說，是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。具體地說，是指按照估價時點當時的社會正常的建筑技術、工藝水平、建筑材料價格、人工和機械費用等，重新建造同類結構、式樣、質量及功能的新房屋所需要的費用加平均利潤。

　　8、底價、期望價、補地價

　　A底價

　　底價，是指政府、企業(yè)或私人出售（尤其是拍賣）房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格（簡稱起價），若低于這個價格則可不出售。

　　B期望價

　　期望價，一般是指政府、企業(yè)或私人出售房地產時希望賣出的滿意價格。如在底價基礎上上漲15%，即可視為期望價。

　　C補地價

　　補地價，是指在更改政府原出讓土地使用權時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。

　　對于改變用途來說，補地價的數額通常等于改變用途后與改變用途前地價差額，即：

　　補地價=改變用途后的地價-改變用途前的地價

　　對于增加容積率來說，補地價的數額可用下列公式計算：

　　補地價=〔（增加后的容積率-原容積率）÷原容積率〕×原容積率下的地價

　　9、其他價格

　　除以上八個方面以外，還有一些其他房地產價格名稱，如現房價，期貨價、最高限價、最低限價。在政府有關部門制定的房地產法規(guī)中，還有房地產的計劃價格、指導價格、平均價格、成本價格、商品價格等。

　　其中，現貨價格是指錢貨即期兩訖的價格，期貨價格是指房地產的預售價格。兩者的關系是：

　　期貨價=現貨價-相應的投資利息±銷售風險預期損益值

　　以上內容均根據學員實際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請及時溝通、指正。