房地的開發(fā)前期準(zhǔn)備：在投資決策和項目立項后至建設(shè)工程開工這段時間。

　　1、獲取建設(shè)用地使用權(quán)。

　　2、征地拆遷補償安置。

　　3、開發(fā)場地工程勘測，是開發(fā)建設(shè)項目得以實現(xiàn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，是開發(fā)建設(shè)前期工作的重要組成部分。

　　內(nèi)容包括：地形勘察，工程勘察，地下水勘察，地表水勘察，氣象調(diào)查。程序：承接勘察任務(wù)，搜集已有資料，現(xiàn)場踏勘，編制勘察綱要，出工前準(zhǔn)備，野外調(diào)查，測繪，勘探，試驗，分析資料，編制圖紙和撰寫報告。

　　4、規(guī)劃設(shè)計。

　　①基本要求：使用要求，環(huán)境，安全，經(jīng)濟(jì)，施工，美觀。

　　②規(guī)劃設(shè)計主要控制性指標(biāo)：建筑容積率指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值；建筑高度；建筑密度指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該地塊用地面積的比率；

　　居住人口密度指單位建設(shè)用地上容納的居住人口數(shù)，單位為“人/公頃”，即居住人口密度=建設(shè)用地內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)/地塊面積×100%；綠地率；建筑后退。

　?、劢ㄖO(shè)計。住宅建筑的平立面設(shè)計（合理確定層高和層數(shù)，正確設(shè)計房屋的長和寬，合理確定戶型和居住面積）；住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計；住宅建筑裝修和室內(nèi)設(shè)備的設(shè)計；

　　④規(guī)劃設(shè)計管理與審批。建設(shè)項目選址；建設(shè)用地規(guī)劃管理（核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；臨時建設(shè)和臨時用地的管理）；建設(shè)工程規(guī)劃管理（建筑管理，道路管理，管線管理審定設(shè)計方案，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證）。

　　5、建設(shè)工程招投標(biāo)。（方式：公開招標(biāo)，邀請招標(biāo)，協(xié)議招標(biāo)）

　　6、辦理開工手續(xù)。（申請施工許可證應(yīng)具備條件：（用地批準(zhǔn)，建設(shè)工程規(guī)劃許可，施工現(xiàn)場具備施工條件，確定施工企業(yè)，施工圖紙已審查，具體措施已落實，監(jiān)理已委托，建設(shè)資金已落實，其它規(guī)定。）

　　7、制定建設(shè)施工方案（施工組織與協(xié)調(diào)計劃，建材與設(shè)備供應(yīng)計劃，施工圖設(shè)計方案，基礎(chǔ)設(shè)施配套的接洽與協(xié)商計劃，編制工程量清單和工程時間進(jìn)度以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判及簽約等）。

　　8、施工現(xiàn)場臨時三通一平（供水，供電，臨時道路）。

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