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　?。ㄒ唬I(yè)主

　　房屋的所有權人為業(yè)主。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主作為不動產(chǎn)所有權人，不受國籍限制，也不受其自然人、法人或其他組織的屬性限制。

　　在物業(yè)管理活動中，業(yè)主基于對房屋的所有權享有對物業(yè)和相關共同事務進行管理的權利。這些權利有些由單個業(yè)主享有和行使，有些只能通過業(yè)主大會來實現(xiàn)。

　　《物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權利包括：

　?。?）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

　?。?）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

　　（3）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　?。?）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

　?。?）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；

　?。?）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　?。?）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　?。?）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

　?。?）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

　?。?0）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

　　權利和義務是相對應的，業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有一定權利的同時還應當履行一定的義務。

　　《物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中應當履行的義務主要有：

　　（1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　?。?）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

　?。?）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；

　　（5）按時交納物業(yè)服務費用；

　　（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　?。ǘI(yè)主大會

　　業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

　　業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權力機構，是物業(yè)管理的決策機構，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。下列事項由業(yè)主共同決定：

　　（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　?。?）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；

　　（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　　（4）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

　　（5）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

　?。?）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　?。?）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定第（5）項和第（6）項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，一般一年召開一次。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議或發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的以及業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況時，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

　?。ㄈI(yè)主委員會

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主決策機構和執(zhí)行機構分離，業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責。

　　業(yè)主大會應當在首次會議召開時選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。一個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個業(yè)主委員會，人數(shù)為5～11名的單數(shù)。業(yè)主委員會成員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力和必要工作時間的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處和區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1～2人。

　　業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，履行以下職責：

　?。?）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

　　（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

　?。?）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　（4）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

　　（5）業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　（四）限制性規(guī)定

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

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