房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征是由房地產(chǎn)商品特殊性決定的?？偟膩?lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的商品市場(chǎng)，具有以下六方面特征：

　　交易復(fù)雜性

　　與一般商品不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的是相關(guān)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)、房屋使用權(quán)等；根據(jù)交易的產(chǎn)權(quán)不同而形成不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如買賣市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)等。

　　供給滯后性

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，供給增加往往需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間；由于房地產(chǎn)使用的耐久性，當(dāng)市場(chǎng)上供過(guò)于求時(shí)，多余的供給也需要很長(zhǎng)時(shí)間才能被市場(chǎng)消化。

　　區(qū)域性

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性主要是由房地產(chǎn)的位置固定性和性能差異性所決定的。不同區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格水平、供求狀況、交易數(shù)量等有極大差異，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)之間相互影響較小。

　　受政府干預(yù)較大

　　土地是國(guó)家重要資源制宜，其分配和使用對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定都具有非常重要的作用，因而國(guó)家對(duì)土地的權(quán)利、利用、交易等都有嚴(yán)格的限制。

　　不完全競(jìng)爭(zhēng)性

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者較少，且房地產(chǎn)交易價(jià)格及交易信息多為非公開(kāi)的，使得買賣雙方較難了解到真實(shí)的市場(chǎng)行情。此外，土地資源的相對(duì)稀缺性及其必須由國(guó)家經(jīng)營(yíng)的特性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的有限開(kāi)放。

　　與金融市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度高

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入資金量大，對(duì)信貸的依賴性很強(qiáng)。沒(méi)有金融的支持，房地產(chǎn)交易的規(guī)模將受到很大限制。金融政策、市場(chǎng)利率的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生很大影響。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的基本特征

　　受區(qū)域影響很大

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷必須多所在區(qū)域的因素充分把握，根據(jù)區(qū)域環(huán)境制定適宜的營(yíng)銷計(jì)劃。

　　具有動(dòng)態(tài)性

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，從申請(qǐng)立項(xiàng)到建成銷售，需要少則一年長(zhǎng)則數(shù)年的時(shí)間。因此該項(xiàng)目所處營(yíng)銷環(huán)境變化較大，企業(yè)必須根據(jù)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境的變化，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷計(jì)劃。

　　消耗時(shí)間較長(zhǎng)

　　房地產(chǎn)價(jià)值大，通常消費(fèi)者多次到實(shí)地考查后才會(huì)確定交易意向。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷者需要和潛在消費(fèi)者經(jīng)過(guò)多次接觸溝通，讓消費(fèi)者完全認(rèn)同該房屋價(jià)值后才能實(shí)現(xiàn)成功營(yíng)銷。

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