房地產(chǎn)市場競爭的概念

　　房地產(chǎn)市場競爭是指在房地產(chǎn)市場上交易各方為自己利益最大化而進行的努力。具體有賣方與買方之間的競爭，以及賣方之間的競爭和買方之間的競爭。

　　在賣方與買方之間的競爭中，賣方為了貴賣，會極力謀求太高價格；買方為了賤買，會極力謀求降低價格。至于最終的成交價格為多高，取決于在競爭中哪一方對價格的影響力較強。根據(jù)買賣雙方在市場上對價格影響力的強弱，通常將市場區(qū)分為賣方市場和買方市場。賣方市場是房地產(chǎn)供不應(yīng)求，賣方處于有利地位并對價格起主導作用的市場。

　　房地產(chǎn)市場波動

　　（1）上升期。

　　在這一時期，需求不斷增加，房屋（房地產(chǎn)）供不應(yīng)求。需求的增加主要是實質(zhì)性的消費需求突然增加，因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟復蘇、收入增加等時期。由于消費需求的突然增加，市場上的房屋（房地產(chǎn)）供給不足，租金和售價不斷上升；隨著租金和售價的上升，對房地產(chǎn)的投資需求也開始增加。因此，這一時期可描述為“消費需求夾雜著投資需求增加的時期”。

　?。?）高峰期。

　　這一時期，需求繼續(xù)增加，但增加的勢頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開始出現(xiàn)減少的勢頭。由于實質(zhì)性的消費需求在上升期基本上得到滿足，所以這一時期可描述為“投資需求夾雜著消費需求增加的時期”。

　?。?）衰退期。

　　由于價格上升到頂點，期望通過價差獲取利潤的投機需求減弱，通過租金回收投資并獲取利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。而在高峰期大量開工的房地產(chǎn)開發(fā)項目陸續(xù)完成并投放市場，因而房地產(chǎn)供給大于需求，價格出現(xiàn)下降。

　?。?）低谷期。

　　需求繼續(xù)減少，新的供給不再產(chǎn)生或者很少產(chǎn)生。這一時期的主要特征有：市場極為蕭條，買賣交易量很??；房地產(chǎn)開發(fā)項目開工率低；租金降到谷底，基本維持穩(wěn)定。

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