房地產(chǎn)“泡沫”

　　房地產(chǎn)“泡沫”的形成原因有多種，歸結(jié)起來主要有兩個(gè)：一是群體的非理性預(yù)期，二是過度的投機(jī)炒作。此兩者有時(shí)相輔相成。其中，對房地產(chǎn)價(jià)格看漲的共同預(yù)期是形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎(chǔ)。

　　在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)下，股票和房地產(chǎn)容易出現(xiàn)“泡沫”，而且其影響和造成的危害更大，甚至可以說“泡沫”是房地產(chǎn)的易發(fā)癥。房地產(chǎn)“泡沫”表現(xiàn)為地價(jià)、房價(jià)人為地、不合理地持續(xù)上漲，且其上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長速度。

　　消費(fèi)需求。也稱為自用需求，是購買房地產(chǎn)后自己使用的需求。投資需求。它是購買房地產(chǎn)后以出租來獲得回報(bào)的需求。投機(jī)需求。它是為賣而買的需求，特別是發(fā)生在投機(jī)者對未來的房地產(chǎn)價(jià)格看漲時(shí)而購買房地產(chǎn)，甚至出現(xiàn)瘋狂的搶購、囤積居奇。

　　判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的方法，是看房地產(chǎn)市場價(jià)格是否持續(xù)、越來越高地背離其理論價(jià)格。簡單的衡量指標(biāo)有房價(jià)與房租之比（又稱“毛租金乘數(shù)”、“租售比價(jià)”）、入住率。從房價(jià)與房租之比來看，在房租由市場決定及一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的情況下，房價(jià)與月房租有一個(gè)合理的倍數(shù)。如果房價(jià)與月房租之比大大高于這個(gè)合理的倍數(shù)，則說明房價(jià)有泡沫。

　　房地產(chǎn)是房屋、土地和附著于其各種權(quán)益的總和。在我國，房地產(chǎn)所稱的房屋，一般是指城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的房屋建筑物，它包括城市、縣城、城鎮(zhèn)和獨(dú)立工礦區(qū)范圍內(nèi)的全部房屋建筑物。在國外，房地產(chǎn)被稱為“物業(yè)”和“不動(dòng)產(chǎn)”。

　　房地產(chǎn)是人類社會政治、經(jīng)濟(jì)、文化生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ)和承載物，它不僅是人們最基本的生活資料，如住宅；也是最基本的生產(chǎn)要素，如廠房、辦公樓等。在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資置業(yè)的主要對象。房地產(chǎn)構(gòu)成社會經(jīng)濟(jì)生活中的巨大財(cái)富，也是關(guān)系到國計(jì)民生的重要財(cái)產(chǎn)和資源，在一國的總財(cái)富中，房地產(chǎn)往往占有較大比重，一般在60%~70%左右；在家庭財(cái)產(chǎn)中房地產(chǎn)也是最主要的部分。

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