商品房預售實行許可證制度，即開發(fā)經營企業(yè)進行商品房預售，應當向縣級以上房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》，未取得《商品房預售許可證》，不得進行商品房預售。商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

商品房預售、開發(fā)經營企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。商品房預售合同，是指房地產開發(fā)經營企業(yè)與承購人就轉移在約定時間內建成的商品房所有權及商品房暫用范圍內的土地使用權，支付商品房價金等事宜所達成的書面協(xié)議。

我國對商品房的預售采取許可證制度。采取商品預售許可證制度，有利于保障商品房預售秩序，保護消費者利益，維護當事人雙方的合法權益。房地產開發(fā)經營企業(yè)預售商品，應當符合下列條件：

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，取得合法的土地使用權是出售商品房的基礎，土地使用權證書是合法擁有土地使用權的標志。房地產開發(fā)經營企業(yè)只有在交付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書的情況下才可以從事房地產開發(fā)和房地產交易，所以，取得土地使用權證書是基礎，是第一要件。

2、持有建設工程規(guī)劃許可證。取得建設工程規(guī)劃許可證是商品房開工建設的前提，商品房建設一定要符合城市規(guī)劃。根據《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施、必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證件。這是因為有的開發(fā)商如果尚未取得建設工程規(guī)劃許可證就開始出售商品房，就不排除會有商品房建筑工程能否開工的風險，從而有可能發(fā)生損害預購人利益的現象。

3、按提供預售的商品房計算、投入開發(fā)的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期，這一規(guī)定的目的在于防止“炒賣地皮”，有效地保護商品房預購人的合法權益，同時也便于房地產主管部門進行監(jiān)督。

4、向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記、取得商品房預售許可證明。

只有取得商品房預售許可證，商品房開發(fā)經營企業(yè)才能與承購人簽訂商品房預售合同。同時商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

建設工程教育網2021年房地產經紀人新課已開通，網校總結多年輔導經驗，從學員實際需求出發(fā)，結合房地產經紀人考試重點、難點，融入先進的教學理念，為幫助考生高效備戰(zhàn)2021年房地產經紀人考試，打造全新課程套餐！立即查看>>